세입자 낀 아파트를 매수했어요. 다음주 계약서쓰는데 특약사항 문의드립니다.
4억 8천 아파트이고 기존 세입자는 전세 3억 3천에 살고 있습니다.
2년 계약이라 9월에 전세가 만기 됩니다. 저희는 만기일에 맞춰 입주해서 실거주 할 예정이에요. 계약서는 다음주에 쓰기로 하고
저희는 1월 초에 1억5천 잔금을 납부하기로 공인중개사님을 통해 문자로 가계약하였고 가계약금 500만원도 입금한 상태입니다.
다음주에 계약서를 써야하는데 다들 왜이렇게 잔금일을 빠르게 잡았냐고 하시더라구요. 실수죠..ㅠㅠ
결론적으로 계약서에 넣어야할 특약사항 뭐가있을까요? 만약 세입자가 안나간다고 뻐팅기거나 그 외의 세입자의 문제가 있을때 저희가 다 떠안는건 아닌것같아서요. 저희가 구한 세입자가 아니니까요..
고수님들 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
직접거주를 목적으로 세입자 낀 아파트를 구매하는 경우에는 세입자의 거주 일정이 중요하므로 반드시 세입자와 직접 접촉하여 퇴거일정을 확정하여 퇴거확약서를 받으셔야 합니다. 그렇지 않다면 세입자는 기존 계약서상의 날자까지 거주할 수 있으며, 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료해야 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 계약기간 종료가 되었을 때 직접거주할 수 있습니다. 계약서 특약난에도 이와 관련한 사항을 기재하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 세입자가 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사를 하게 될 경우 새로운 매수자가 내년 9월에 입주가 불가 할 수도 있습니다. 왜냐하면 만일 새로운 매수자가 계약갱신청구권등을 실거주 이유로 거부를 할려고 하면 최소한 소유권이전등기가 된 상태에서 기존 임차인 계약갱신청구권등을 거부할 수 있습니다. 또한 임대차보호법은 강행규정이므로 세입자에게 불리한 특약은 무효가 될 수 있으니 매매 계약 시 매도자에게 실거주가 안될 시 계약 취소등의 특약을 넣는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 매매자체는 전세낀 매매를 하시는 부분이기에 해당 세입자가 퇴거하는 부분까지는 매도자와 관계가 없다고 볼수 있습니다. 보통 전세만기일에 매매를 하면서 주택을 인도받는 경우는 전세승계가 없기 떄문에 임차인의 퇴거부분은 매도자가 알아서 할 부분이지만, 지금처럼 전세를 낀 매매시에는 결국 이후 전세세입자 퇴거는 질문자님이 알아서 하셔야 할 부분입니다. 보통 임차인이 아무런 권한없이 연장을 요구할수는 없고, 보통은 갱신청구권이 있다면 이를 사용하여 연장을 하겠으나, 이 또한 실거주라면 거부할수 있기에 특별히 임차인이 버틸 근거는 없습니다. 질문자님은 만기 6~2개월전까지 실거주에 따른 연장거부의사만 확실하게 전달하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지금 구조라면 잔금은 1월 실제 입주는 9월 전세 만기 이후라서 세입자 문제는 전부 매도인 책임으로 명확히 묶어 두는 특약이 필요합니다.
1. 매도인은 2025년 9월 전세 만기일까지 기존 전세 임차인을 명도하고 매수인은 그 이후 실입주 한다. 만약 위 기한까지 임차인이 퇴거하지 않을 경우 매도인은 책임지고 명도하여야 하며 이로 인해 매수인에게 손해가 발생한 경우 매도인이 이를 배상한다.
2. 기존 전세 보증금 3억 3천만 원의 반환 및 이에 따른 이차인 퇴거는 모두 매도인 책임으로 한다. 매도인의 전세보증금 미지급 등으로 임차인이 퇴거를 거부하여 매수인의 입주가 지연될 경우 매도인은 이에 따른 손해를 배상한다.
위 정도가 좋을 듯 합니다.
4억 8천 아파트이고 기존 세입자는 전세 3억 3천에 살고 있습니다.
2년 계약이라 9월에 전세가 만기 됩니다. 저희는 만기일에 맞춰 입주해서 실거주 할 예정이에요. 계약서는 다음주에 쓰기로 하고
저희는 1월 초에 1억5천 잔금을 납부하기로 공인중개사님을 통해 문자로 가계약하였고 가계약금 500만원도 입금한 상태입니다.
다음주에 계약서를 써야하는데 다들 왜이렇게 잔금일을 빠르게 잡았냐고 하시더라구요. 실수죠..ㅠㅠ
결론적으로 계약서에 넣어야할 특약사항 뭐가있을까요? 만약 세입자가 안나간다고 뻐팅기거나 그 외의 세입자의 문제가 있을때 저희가 다 떠안는건 아닌것같아서요. 저희가 구한 세입자가 아니니까요..
===> 우선적으로 계약서 특약조건에 "현 임차인에 대한 명도책임은 매도인에게 있고, 이를 이행하지 않아 매수인이 바발생한 손해가 있는 경우 전액 배상하기로 함"이라는 단서 조항을 반영시키시는 것이 적절합니다안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보통 잔금과 동시에 임차인이 나가게 될때는 특약으로 임차인의 이사부분을 매도인이 책임진다는 내용을 특약으로 넣습니다
그런데 잔금보다 임차인의 만기가 많이 남아있으면 임차인에게 만기에 이사하겠다는 확약서를 받고 계약을 하기도 합니다
새로운 매수자는 만기전 2개월에서 6개월사이에 임차인께 본인이 입주한다는 통보를 하셔야 합니다
그래야 임차인이 계약 갱신청구권을 쓰지 못합니다
부동산과 협의를 잘해서 특약사항을 넣어서 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 내용을 토대로 생각을 해 보면, 잔금을 빨리 치르기로 한 것을 일정조율이 가능한지를 먼저 확인해보시는 것이 좋겠습니다. 아직 정식 계약서를 쓰기 전이니 충분히 협의가 가능하지 않을까 싶어요.
그리고 두번째로 , 만일 이러한 상황에서 세입자가 퇴거하지 않아 문제가 발생되는 상황을 가정해 보겠습니다.
가장 먼저는 매도자가 계약만료 6개월 ~2개월 사이에 기존 세입자와 계약만료에 대한 어떤 협의도 하지 않고 방치하여 묵시적 갱신이 되는 경우입니다. 이 경우는 먼저 계약서에 "어떠한 경우든 계약이 갱신이 되어 매매 후 전세를 인수하여야 하는 경우 본 계약은 무효로 하고, 지급한 잔금전액과, 선지급한 계약금의 배액을 상환한다." 는 등의 문구를 특약사항에 첨부하여 매도자가 해당 의무에 대해서 소홀히 하지 못하게 하는 방법이 있습니다. 아울러 공인중개사에게 당부하여 해당 시점이 되면 꼭 매도자에게 알려 이러한 상황이 발생하지 못하게 하는 것이 좋겠습니다.
또 다음으로는 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우인데요. 이 경우는 실거주 목적으로 들어가시는 것이 분명하다면 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로, 위 내용과 마찬가지로 주의만 기울인다면 큰 문제는 없겠습니다.
마지막으로 가장 골치아픈 상황은, 매도자는 위 내용대로 이행했고, 문제가 없이 퇴거하기로 했으나, 세입자가 제 날짜에 퇴거하지 않는 상황일텐데요. 이런 경우를 미리 방지하기 위해 기존 세입자가 어떤 성향인지, 어떤 사람인지를 부동산을 통해 미리 알아보시는 것도 좋습니다.
그러나 대게는 전세 거주자는 전세 보증금을 받지 못하는 것을 걱정하지, 대 놓고 점거하여 나가지 않고 버티는 경우는 잘 없기 때문에 일반적인 세입자라면 크게 걱정하실 필요는 없겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
세입자 있는 아파트 매수 시 특약은 잔금일 이전 명도 책임을 매도인에게 두고, 세입자 미이사 시 매도인이 지연손해배상과 강제 집행 관련 책임을 부담한다는 내용을 넣는 것이 필요합니다. 전세보증금 반환 역시 매도인이 책임지고 매수인에게 손해가 발생하지 않도록 보증금 반환 완료 후 소유권이 이전도니다는 점을 명시해야 안전합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
잔금일을 전세 만기보다 훨씬 앞당겨 잡으신 것은 실거주권 확보 측면에서 오히려 유리한 선택을 하신 겁니다.
소유권 이전을 미리 마쳐야 추후 도래할 계약갱신청구권 행사 기간(만기 6~2개월 전)에 질문자님이 임대인으로서 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있기 때문입니다.
다만 안전한 입주를 위해 특약사항에 '매도인은 잔금 전까지 세입자의 갱신청구권 포기 확인서를 받아온다'는 내용과 '세입자 퇴거 불응 시 명도 책임 및 손해 배상은 매도인이 진다'는 조항을 반드시 명시하셔서 법적 안전장치를 걸어두시기 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 가계약금 500만원을 건 상태로 잔금을 9월로 연기할 수 있는지 이야기를 해보시고 연기가 어렵다고 이야기 한다면 특약 사항으로 세입자에 대한 책임을 명확히 하시는 것이 좋아보입니다 즉 세입자 퇴거와 관련 모든 책임은 매도인이 부담하며 실거주한다는 내용 명확하게 쓰시고 세입자 퇴거가 되지 않는 경우 가계약금 즉시 반환하고 위약금에 대한 내용을 꼼꼼하게 작성해 주시는 것이 필요할 것 같습니다