깡통전세와 같은 상황 발생 시 세입자는 어떻게 구제 받을 수 있나요?

Question

2018년 5월에 전세 8천에 빌라에 입주했습니다.

그때 당시만 해도 빌라 매매가격이 전세금을 한참 앞지르고 있었는데, 최근들어 매매가격과 전세가격이 점점 떨어고 있어 깡통전세가 될 우려가 있어서 문의 드립니다.

깡통전세가 될 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자가 구제받을수 있는 방법이 있나요?

아니면 해당 문제는 사전에 방지하기위한 제도가 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이미 계약을 하여 임차하고 있는 상태에서 사전 방지 제도는 무의미합니다.

해당 사안에 대해서는 계약 체결 전에 그러한 물건에 대해서는 지양해야 함이 필요했습니다.

그럼에도 불구하고 부득이 하게 보증금을 반환 받지 못하는 경우에는

강제경매에 들어가지 전에 전세금을 가지고 임대인과 협의하에 해당 부동산을 매수할 수 있거나,

또는 이사 후에 임차권 등기명령 이후 보증금 반환 청구소송 을 통해 보증금을 반환받아야 합니다.

하지만 이러한 소송절차는 그 시간과 비용이 상당합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

깡통주택이란 현 주택의 시세보다 주택에 대한 담보와 임차보증금을 합산한 금액이 더 큰 주택을 의미합니다. 임대인이 깡통주택이라는 사정을 들어 임대차기간이 만료되었음에도 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 임차권등기신청을 하거나 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다. 또한 보증금을 제때 받지못해 이사가지 못할 것을 우려하거나 임차한 주택이 경매로 넘어가 보증금을 회수하지 못할까 우려되는 임차인이라면 이와 같은 상황을 방지하기 위해 주택도시보증공사의 전세보증금반환제도를 사용할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

별도의 선순위 담보권도 없는 상태에서 집값이 보증금을 하회하고, 추후 소송을 통해 보증금을 회수하는 경우 임차인은 임대인의 다른 재산에서 보전받지 못한 보증금 중 일부를 회수할 수밖에 없습니다.

만일 계속 거주할 필요가 있다면 집값이 회복할 시기까지 임차를 하는 방법이나, 조금 손실을 보더라도 추후 부동산 가격이 오를 여지가 있다면 임대인과 협의하여 해당 주택의 소유권을 취득하는 방법도 있을 수 있습니다.