안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
새집에 전입 신고를 하지 않을 경우 보증금의 우선 변제 권이 밀릴 수 있다는 점은 이미 인지하고 계신다고 말씀하셨는데요, 이 외에 추가적으로 발생할 수 있는 문제와 고려하실 사항들에 대해 제가 아는 바를 바탕으로 자세히 설명해 보겠습니다.
새로운 집 전입 신고 지연 시 발생 가능한 문제점 ==>
본인께서 인지하고 계신 가장 중요한 부분입니다. 전입 신고와 확정 일자는 주택 임대차 보호법상 임차인의 대항력과 우선 변제권을 확보하는 중요한 요건입니다. 보증금은 어떤 채권자보다도 후순위가 되어 사실상 보호받기 어렵게 됩니다.
대항력 상실 :
집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가더라도, 새로운 임차인은 전입신고가 되어 있지 않으면 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 즉, 이사해야 할 수도 있고 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.
우선변제권 :
만약 새집에 근저당 설정 등 다른 채권이 있다면, 본인의 전세 보증금은 후순위가 되어 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 새로운 임차인이 전입 신고를 할 때까지 해당부동산에 대한 권리가 확보되지 않는다는 점을 꼭 기억해 주세요
집주인과의 잠재적 갈등 :
일부 집주인은 세입자의전입 신고를 의무화하는 경우가 있습니다. 특히, 대출을 받기 위해 세입자의 전입신고를 요청하는 경우도 있고, 실제 거주자가 주민등록이 되어 있지 않아 발생하는 오해나 문제의 소지가 있을 수 있습니다. 물론 이는 임차인의 권리 행사와는 무관한 부분이지만, 집주인과의 관계에 영향을 미칠 수도 있습니다.
현 상황에 대한 추가적인 조언 ==>
기존 전세 집의 보증금 반환이 지연되는 상황에 대비하여, 현재 계신 집의 계약 만료 2개월 전에는 집주인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 통보하고 증거를 남겨두시는 것이 중요합니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용 증명 등 기록이 남은 방법으로 통보하시고, 통화 시에는 녹음해 두시는 것을 추천합니다. 만약 약속된 날짜에 보증금이 반환 되지 않는다면, 임차권 등기 명령을 신청하여 기존 집을 비우더라도 대항 력과 우선 변제 권을 유지하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 새로운 세입 자를 들이대는 데 걸림돌이 될 수 있어 집주인에게 보증금 반환을 압박하는 효과도 있습니다.
결론적으로, 현재의 전입 신고를 유지하는 것이 기존 보증 보험 혜택을 온전히 누리기 위한 합리적인 선택으로 보이므로, 새집 보증금 보호와 관련하여 발생하는 위험은 피할 수 없는 부분으로 보입니다. 따라서 새로운 집에 대한 등기부 등본을 다시 한번 꼼꼼히 확인하시어 선 순위 채권(근저당, 전세 권 등)이 없는지 확인하시고, 임대인의 재정 상태를 최대한 확인해 보시는 것이 좋습니다.