24.12에 토지 근저당 잡혀있는 단독주택에 월세로 들어가면 최우선변제권 되는지의 여부

Question

서울지역이고 월세 보증금 1000만원으로 들어갈 생각입니다.

토지 근저당을 24.12에 잡아서 23.2월 이후라 소액임차인 최우선변제권은 적용되는걸로 알았는데

아니라는 의견들도 보여서 정확한 사실을 알고싶습니다.

현재 건물에 다른 임차인들은 보증금 얼마로 들어왔는지는 모르는 상황이고

해당 건물은 24년도에 33억에 매입하였고 채권최고액 36억으로 근저당 은행에서 잡았더라고요..

근데 또 임대인이 법인이라 경매에 넘어가면 또 일반적인 개인임대인과는 다른법을 적용받는지도 궁금합니다.

감사합니다.

Answer 1

서울지역에서 보증금 1,000만 원으로 월세 계약을 체결하는 경우, 최우선변제권이 적용됩니다.

이는 2025년 기준으로 서울지역의 최우선변제금이 5,000만 원 이하이기 때문입니다.

건물에 다른 임차인들의 보증금이 얼마인지는 알 수 없지만, 최우선변제권은 건물 전체의 낙찰가액의 1/2 범위 내에서 배당받을 수 있습니다.

임대인이 법인이라도, 최우선변제권은 개인 임대인과 동일하게 적용됩니다.

다만, 경매 시 법인의 직원 임금채권과 퇴직금 등이 우선변제권보다 먼저 배당될 수 있습니다.

위의 내용을 참고하여 안전한 임대차 계약을 체결하시기 바랍니다.