제가 임차하고 있는 건물이 압류,가압류가 되었습니다 임차권등기 설정관련 질문드려요

Question

안녕하세요 질문바로 드릴게요..

25년 9월 27일에 만기 예정이었으나 묵시적 갱신으로 재계약 된 상태입니다

24년 6월경 여러건의 가압류와

25년 1월에 압류(관리자국)가 걸려있는걸 어제 확인 했습니다..

을구에 24년 11월 임차권등기도 한건 생겼구요

임대인들과의 연락은 두절된 상황입니다

현재 상황에

해지통보 내용증명 보내고

임차권등기 설정을 해야될까요?

임차권 설정이 추후 경매 낙찰가를 하락시키는 요인이 되지 않을까 우려가 됩니다

자체 계산 해봤을때 배당 받을 수 있는 순위권이 간당간당 하다고 보여져서 더욱 그렇습니다

임차권설정 해도 될지 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

묵시적 갱신 상황이므로 계약해지 통지시 3개월 후 계약해지 효력이 발생하며, 그때 보증금반환이 이루어지지 않으면 임차권등기명령도 가능하십니다. 배당 순위에서 간당간당 하시다면 일단은 임차권등기 후 상황을 지켜보시는 것이 좋겠습니다.

Answer 2

1. 결론 및 핵심 판단
   현재와 같은 다중 압류·가압류 상황에서 임대인과 연락이 두절되었다면, 해지통보 후 임차권등기명령을 신청하는 것이 안전한 대응입니다. 임차권등기는 전세보증금 반환청구권을 보전하고, 추후 명도 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 최소한의 조치입니다. 낙찰가 하락 우려보다는 권리보전의 실익이 훨씬 크며, 임차인이 등기를 하지 않으면 경매절차에서 권리를 주장하기 어려워집니다.

2. 법리 검토
   임차권등기는 임대차 종료와 보증금 미반환을 전제로 법원에 신청하는 절차로, 신청과 동시에 임차인의 점유를 상실해도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신 상태라면 내용증명으로 해지의사표시를 명확히 해야 하며, 3개월이 경과한 후에 효력이 발생합니다. 임차권등기가 경매낙찰가에 영향을 미치더라도 이는 임차인의 정당한 권리행사이므로 법적으로 불이익 사유가 되지 않습니다.

3. 절차 및 대응 전략
   즉시 해지통보 내용증명을 발송하고, 보증금 미반환 사실을 근거로 임차권등기명령을 신청하십시오. 이후 경매가 개시되면 배당요구 종기 내에 권리신고를 하여 배당순위를 확보해야 합니다. 임차권등기를 하지 않으면 점유를 상실하는 순간 우선변제권이 소멸될 수 있습니다.

4. 종합 의견
   현재는 낙찰가 하락보다 본인의 채권 보호가 우선되어야 합니다. 임차권등기 신청은 법적으로 정당하며, 배당순위 확보를 위한 필수 절차입니다. 내용증명 발송 후 즉시 신청하시길 권합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

경매가 진행되는 경우에도 선순위 임차인에 대해서 고려해서 진행하는 것이고 임차권의 경우 이미 선순위 저당권이 존재하는 이상 경매를 통해서 배당을 하고 소멸되는 것이기 때문에 경매 가격에 영향을 주기에는 어려움이 있습니다.

다만 본인이 현재 단계에서 임차권 등기 명령 신청을 하려면 계약 해지의 통지를 전달하고 3개월이 경과하여야 할 것입니다