상가 임차인에게 건물매매 통보없이 1년이 지난경우 임차인의 권리에 지장이 없는지요?
전 건물주에게 7년전 건물 신축자금으로 1억8천만원을 투자하고 건물이 완공 되었으나 투자금에 대한 수익이나 투자금 반환이 없어 1층 매장을 보증금 5,000에 월세 300으로 상계하여 영업하기로 하고 차액은 건물주의 빌라를 인수하여 지금까지 1층매장 임차월세를 내가며 영업해 왔습니다
그리고 약 1년전 새 건물주로 바뀌었고 그즈음 가게 임차인과 사업자를 본인의 배우자명으로 변경하여 운영하며 새 건물주에게 월세를 내며 영업해 왔습니다
최근 장사도 안되고 하여 권리금 5천만원에 가게를 내어놓고 인수자가 있어 계약을 진행하려 하였으나 전 건물주와 새 건물주와 법무사가 본인의 임차권의 권리를 무시한채 보증금과 권리금에 대해 인정하지 않고있고 새건물주는 전 건물주와의 금전관계가 미해결 상태라며 정상적인 임대차계약을 못하게 하는 상황이 되었습니다
어떻게 해야 할지 너무 막연하고 고통스러워 전문가님의 고견을 듣고 싶습니다
도와주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
새건물주가 건물을 인수한 이상 종전 건물주의 임대인 지위를 승계한 것으로 보게 될 것입니다. 그리고 전 건물주와의 금전관계가 해결되지 않았다는 사유는 임차인에게 주장할 수 없는 부분입니다. 다만 새로운 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않았는지 여부는 구체적으로 검토해볼 필요가 있는데 만약 선생님이 임대차기간 끝나기 6개월 전 ~ 임대차 종료시 사이에 신규 임차인을 주선해왔음에도 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 거절했다면 임대인은 임차인에 대해서 손해배상책임을 부담하게 될 것입니다.
관련법령
상가건물 임대차보호법
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]