재건축 입주 예정자인데 주택 구매시 2주택자가 되나여?
현재 재건축 조합원입니다.
7년뒤 입주가 예상되는데요.
집을 부수고 이주하게 되면
전세 아니면 매매로 살아야하는데
이때 집을 매매할때 재건축 중이더라도
입주전까지 2주택자가 되는건가요?
세금도 세고 정부가 다주택자를 잡아서
전세로 옮겨다니기엔 피곤해서
매매는 어떨니 질문드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재건축 조합원으로서 사업 기간 중 거주를 위해 다른 주택을 매수하는 경우, 세법상 '1주택 + 1입주권' 상태가 되어 원칙적으로는 2주택자로 분류됩니다.
하지만 정부는 재건축 기간 중 이주가 불가피한 원조합원을 위해 '대체주택 비과세 특례'라는 강력한 혜택을 제공하고 있습니다. 이 요건만 잘 맞추신다면 세금 폭탄 없이 내 집에서 편하게 거주하실 수 있습니다.
재건축 중 주택 매수 시 체크포인트
주택 수 산정: 관리처분계획인가 이후 기존 주택은 '조합원 입주권'이라는 권리로 변합니다. 2021년 이후 취득한 입주권은 양도세 산정 시 주택 수에 포함되므로, 새로 집을 사면 외관상 2주택자가 됩니다.
취득세 중과 여부: 현재 서울 등 규제지역이 아닌 곳의 2주택 취득세는 일반세율(1~3%)이 적용되므로 취득 시 부담은 크지 않습니다. 다만, 입주권 자체가 주택 수에 산입되므로 신규 주택 매수 시 본인의 총 주택 수(입주권 포함)를 반드시 확인해야 합니다.
대체주택 비과세 특례 (소득세법 시행령 제156조의2): 아래 요건을 충족하면 새로 산 집(대체주택)을 팔 때 1주택자처럼 비과세를 받을 수 있습니다.
사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득할 것.
그 집에서 1년 이상 실제로 거주할 것.
재건축 아파트 완공 후 3년 이내에 전 세대원이 신축 아파트로 이사하고 1년 이상 거주할 것.
재건축 아파트 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 팔 것.
실무적인 조언
조심스럽게 조언드리자면, 7년이라는 긴 시간 동안 전세를 전전하는 것보다 대체주택 특례를 활용해 실거주 집을 마련하시는 것이 주거 안정성 면에서 훨씬 유리합니다. 다만, 이 혜택은 '원조합원'에게만 주어지며, 이미 입주권 상태인 것을 사서 들어온 '승계조합원'에게는 적용되지 않으니 본인의 자격을 먼저 확인하십시오.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 신규 주택 매수 전, 해당 사업장의 사업시행인가일을 확인하여 그 이후에 계약을 체결해야 비과세 혜택을 온전히 누릴 수 있다는 점을 절대 잊지 마세요.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
조합원 입주권 또는 분양권은 법적으로 주택 자체는 아니지만,양도소득세 등 세금 계산에서는 주택 수에 포함되는 경우가 많습니다
특히
– 양도소득세에서 다주택 여부를 판단할 때
– 취득세에서 주택 수를 계산할 때
조합원 입주권도 포함된다고 보는 것이 현재 세법상의 일반적 해석입니다
그래서 입주권만 가지고 있다고 해도 세금 등에서 주택 수로 계산될 가능성이 있습니다
기존 집 + 새 아파트 입주권(완공 전이라도)
세법상 주택 수 판단 대상이 되어 2주택 상황이 될 수 있습니다
현재 집⋅조합원 입주권 상황을 기준으로 구체적인 세금 시뮬레이션을 받는 것이 가장 정확합니다
기존 집 팔 때 시점, 조합원 입주권 관리처분계획인가 시점, 입주권 상태 등을 종합적으로 판단을 하실려면 세무사나 부동산 전문 변호사께 상담을 받아보시고 결정을 하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축 조합원으로 기존 주택이 철거되기 전 다른 주택을 매매로 매수하면 법적으로 2주택자가 됩니다.
하지만 철거 후 1주택자로 간주되며 세금 중과나 다주택자 규제에서 일정 기간 비과세, 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
전세 아니면 매매로 살아야하는데
이때 집을 매매할때 재건축 중이더라도
입주전까지 2주택자가 되는건가요?
세금도 세고 정부가 다주택자를 잡아서
전세로 옮겨다니기엔 피곤해서
매매는 어떨니 질문드립니다.
==>단순히 주택 수 만을 고려한다면 일시적 1가구 2주택자가 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축 조합원이라도 멸실 전까지는 기존 주택으로 주택 수에 포함됩니다. 이주 기간 중 주택을 추가 매수하면 2주택자가 됩니다. 세금 중과 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.