전세특약설정할려고하는데 집값시세대비 어케특약걸면좋읆가요?
현재 계약할려고하는집은 다가구주택이며 임대사업자로 등록되어잇는건물입니다. 세대는22세대이며 계약할려고하는집은 1억5천7만원입니다.
근저당은12억정도 잡혀잇는데 보증보험가입가능한건물이며 가입되어잇습니다. 100프로보증보험가입여부와 집값시세대비해서 특약을 어케걸면좋을까요??
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
다가구주택이고 근저당이 있는 경우, 전세보증보험이 가입 가능하다면 어느 정도 안전장치는 마련되지만, 그래도 특약으로 더 명확하게 해두는 게 훨씬 좋습니다. 시세 대비, 근저당 대비, 보험 가입 기준에 맞춰 딱 정리해드릴게요.
특약 설정 방법
추천 특약문구 예시1.보증보험 100% 가입 특약
본 계약 체결과 동시에 임대인은 본 계약에 따른 전세보증금 전액(157,000,000원)에 대해 HUG(또는 SGI서울보증) 전세보증금 반환보증보험에 가입하며, 보험증권을 임차인에게 교부한다.
만약 임대인의 귀책사유로 보험가입이 불가한 경우, 계약금은 즉시 반환하고 계약을 해제한다.2.근저당 순위 보호 특약
계약일 현재 해당 주택(다가구주택 22세대) 전체에 설정된 근저당권은 12억원이며, 이후 추가 근저당 설정 또는 전세보증금보다 선순위 금액이 증가할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
계약해제 시 임대인은 임차인에게 계약금, 중도금, 이사비용(100만원) 및 위약금(계약금의 2배)을 즉시 반환한다.3.추가팁
보증보험 증권을 꼭 직접 수령하세요.
가끔 임대인이 가입만 하고 ‘보험증권 발급 안해주는’ 케이스 있어요.특약에 “보험증권 교부”도 꼭 적으세요.
혹은 보증보험 가입 가능 확인서도 미리 떼어보세요. (임대인이 발급 가능)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택가격 시세에 대해서는 특약을 거는 경우는 보지 못한듯 보이고, 보통 다가구의 경우 이미 입주한 세입자의 보증금도 권리상 영향을 미치기 때문에 이에 대한 확인을 먼저 하시고 계약을 진행하시는게 필요합니다. 그리고 특약사항에 대해서는 보증금 전액에 대한 보증보험가입을 필수로 하고 미가입시나 가입거절시 계약해지 및 계약금반환특약과 계약 이후에 주택인도 전까지 추가적인 권리설정 금지 특약등을 기재하시면 됩니다. 보통은 중개사를 통하는 경우 필수적인 확인사항과 특약사항은 기재를 하기 떄문에 잘 확인하시고, 부족한 부분이 있다고 느껴지시면 중개사를 통해 추가적인 기재를 요청하시면 될듯보입니다.
현재 계약할려고하는집은 다가구주택이며 임대사업자로 등록되어잇는건물입니다. 세대는22세대이며 계약할려고하는집은 1억5천7만원입니다.
근저당은12억정도 잡혀잇는데 보증보험가입가능한건물이며 가입되어잇습니다. 100프로보증보험가입여부와 집값시세대비해서 특약을 어케걸면좋을까요??
==> 반영시킬 만한 특약조건은 아래와 같습니다.
임대인은 임차인의 대출에 적극 동의하며, 00대출이 불가한 경우 계약해지를 하고 계약금을 반환하기로 함
보증보험 가입이 불가한 경우 임차인의 선택에 따라 계약해지를 할 수 있고 이때에도 계약금, 보증금을 반환해주기로 함이라고 반영시키시면 적절합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
본 계약의 전세보증금 157,000,000원 전액에 대하여 계약일 기준 전세금 반환보증보험에 가입이 완료되어 있으며, 계약 종료 시까지 유지함을 조건으로 한다
만일 가입이 불가하거나 유지되지 않을 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 즉시 전세보증금을 반환하여야 한다
보험이 실제로 100% 가입되어 있는지 증명서 확인 후 계약하시기 바랍니다
필수 확인서류: 보증보험 증권, 임대사업자 등록증, 등기부등본
잘확인해서 하시기 바랍니다