임차인(본인)이 계약만료 한달 전에 재계약 의사를 밝히고 성립된 재계약은 묵시적 갱신에 해당하나요?

Question

임차인이 계약만료 한 달 전에 재계약 의사를 밝혔고,

임대인이 월세 증액을 요구, 임차인과 합의 후 재계약했다면 이건 묵시적 갱신인가요 합의 갱신인가요??

또한 첫번째 계약기간이 만료되고, 월세 5%이상 올려서 합의 후 재계약(계약서 재작성, 복비 지급)한 경우

계약갱신요구권이 사용되지 않았다고 판단 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만기전 2개월에서 6개월사이에 아무런 통보가 없었을때가 묵시적 계약에 해당됩니다

그런데 임차인이 묵시적 계약이 됐는데 통화를 하셔서 재계약을 하겠다고 하셨나봅니다

그렇게 재계약을 하신경우는 합의 갱신이 된겁니다

또 계약갱신청구권을 쓰겠다는것을 중개대상 확인설명서에 표시가 돼있는지 확인해보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이미 묵시적 갱신은 성립되었기에 동일조건으로 계약은 연장되었습니다 만약 이후 임대인 조건에 합의하여 재계약을 하시면 해당 합의를 우선적용하게 되므로 이를 거절하시고 묵시적 갱신을 주장하시면 됩니다.

그리고 계약갱신청구권은 단순 월세 5%인상으로 사용하였다고 볼수 없으며, 임차인이 직접적으로 사용의사를 밝혔거나, 계약서상 특약으로 사용을 명시하였을 경우 사용하였다고 할수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

먼저, 임차인이 계약만료 한달 전에 재계약 의사를 밝히고 성립된 재계약은 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다. 묵시적 갱신이란, 임대차 계약기간이 종료되기 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 갱신거절 통지나 계약조건 변경 협의 등의 계약 조율이 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 따라서, 임차인이 임대인에게 재계약 의사를 밝히고, 임대인이 월세 증액을 요구하고, 임차인과 합의 후 재계약했다면, 이는 묵시적 갱신이 아니라 합의 갱신으로 볼 수 있습니다.

또한, 첫번째 계약기간이 만료되고, 월세 5%이상 올려서 합의 후 재계약(계약서 재작성, 복비 지급)한 경우에도, 계약갱신요구권이 사용되지 않았다고 판단할 수 있습니다. 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 경우, 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 없으며, 임차료를 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고, 임대인과 새로운 계약을 체결했다면, 계약갱신요구권은 소멸하게 됩니다.