시골 농지를 어떻게 활용하면 좋을까요
안녕하세요. 저는 몇년 전에 시골에 있는 농지를 상속 받았는데 제가 직접 농사를 짓지 않고 시골 이웃분께 임대를 준 상황입니다. 땅을 팔자니 양도세 걱정이고 어떻게 하는게 좋을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
양도세의 경우 취득가와 매도가의 차이 즉 양도차익에 따라 부담되는 세금입니다. 질문에서 몇년전에 토지를 상속받으셨다면 해당 시점이 취득시기가 되므로 현재까지 해당 토지가격이 크게 상승되지 않았다면 양도차익이 크지 않아 양도소득세가 많이 부과될것으로는 보이지 않습니다. 그에 따라 현재 매매시세를 확인해보시고 취득당시의 가액과 비슷한 금액에 매도를 하시면 세금부담이 줄어들수 있습니다. 또한 자경상태가 아니시므로 그대로 가지고 계신것도 농지특성상 좋지 않기 떄문에 매도를 하시는게 이후 행정적인 부담도 줄어들것으로 판단은 됩니다.
안녕하세요. 저는 몇년 전에 시골에 있는 농지를 상속 받았는데 제가 직접 농사를 짓지 않고 시골 이웃분께 임대를 준 상황입니다. 땅을 팔자니 양도세 걱정이고 어떻게 하는게 좋을까요
==> 현재 상황에서 상속재산 매도기간도 경과된 상태에서 매도를 한다면 양도소득세가 발생될 수 밖에 없고 양도소득세 비과세에 헤당되기 위해서는 8년이상 자경이 되어야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 농지의 경우 경작을 하지 않을 경우 이행강제금등의 과태료를 받을 수 있으므로 처분을 통하시는 방법과 임대를 주어 경작을 하시는게 최선의 방법입니다. 토지를 가지고 계실 경우 보유세도 나오게 되니 임대를 계속 주고 사업용 토지나장기보유등의로 해서 양도소득세를 낮게 하는 방법을 해서 처분을 하시는 것을 추천드리고 인근 세무사님과 절세에 대한 방법도 의논을 해 보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지금처럼 임대를 주면서 임대수익을 유지하시길 바랍니다. 장기 보유하면 향후 매도 시 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 8년 이상 보유+농지 요건 충족 시 최대 80% 공제가 가능합니다.
농지로 직접 사용하지 않으면 농지 관련 세제 혜택이 축소되기 때문에 유의하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대 소득이 있으면 일정 요건을 충족할 경우 농지은행에 등록해 소득세 감면 혜택을 받을 수도 있고 임차인이 실제 농사를 짓고 있고, 계약이 서면으로 체결되어 있다면 문제 없이 유지 가능합니다
향후 양도를 고려한다면 8년 이상 자경(직접 농사)하면 양도세 감면 혜택이 큽니다.
(예: 최대 1억 원 양도세 감면 + 추가 감면 가능)
자경이 어렵다면 농지은행에 위탁경영하거나 공익직불제에 참여하는 방식도 검토해 보시고 농지를 작은 주말농장이나 농막 설치용 공간으로 활용 가능합니다(농지전용 허가 없이 가능, 단 일정 기준 필요)
이걸 체험 농장이나 소규모 농업 기반 사업(예: 치유농업, 반려식물 등)으로 키울 수도 있습니다
일부 비농업인들은 농지에 태양광 설치를 고려하는데, 이는 농지 전용 허가가 필요하고, 현재 정부 규제가 강화된 상황이라 신중히 검토해야 합니다
양도세가 걱정되신다면
장기보유특별공제(10년 이상 보유 시 최대 30% 공제)
상속 시 평가금액과 실거래 차익 간 차이를 고려한 절세 타이밍 조절하고 필요시 세무사 상담을 통해 절세를 고려해보시기 바랍니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
상속받은 농지를 매매하게 되면 양도소득세 등 세금 문제로 고민이 많이 되실 듯 하니,
지금과 같이 계속 임대를 하셔서 임대 수입을 가져가시는게 좋을 듯 합니다.
농지 활용도를 높이기 위해서는 주말농장, 귀농 체험지 등의 프로그램을 운영을 해보시는 것도 하나의 방법이 될 듯 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
시골 농지를 상속받고 임대 중이시군요. 농사를 직접 짓지 않고 활용하거나 처분하지 않고 보유할 방법을 고민 중이시라면, 몇 가지 방향으로 검토해보시는 게 좋겠습니다. 아래에 다양한 활용법과 주의할 점을 정리해 드릴게요:
1. 지속적인 임대 (현 상태 유지)장점: 안정적으로 임대료를 받으며 보유 가능, 농지보전부담금 등 추가 비용 없이 유지 가능
주의할 점:
임대차 계약서를 꼭 서면으로 체결해 두시는 게 좋습니다.
농지은행(한국농어촌공사)을 통해 공공임대 등록도 가능 → 안정적인 임대 수익 + 양도세 감면 요건에 도움 될 수 있음.
2. 농지은행에 임대 또는 위탁 경영한국농어촌공사의 농지은행 제도 활용
→ 위탁·임대를 맡기면 공공기관이 알아서 임차인을 연결해 줍니다.장점 : 임대차 관리가 편리
장기임대 시 향후 양도 시 양도세 감면 조건에도 유리
3. 태양광 설치 (비농지화 활용)농지를 농업 외 목적으로 전환해 활용하는 대표적 예시가 태양광 발전입니다.
주의사항:
농지전용허가가 필요 (특히 ‘논’은 더 까다롭습니다)
농지보전부담금이 발생할 수 있음
최근 규제가 강화되었기 때문에 가능 여부는 지자체에 먼저 확인 필수
4. 향후 개발 가능성 검토시골 땅이라도 도시계획구역, 도로 예정지, 산업단지 예정지 등의 가능성 있는 곳이라면 장기 보유가 유리할 수 있습니다.
토지이용계획확인서 조회해보세요. (정부24 또는 토지이음 사이트)
5. 매도 시 양도세 절세 전략상속받은 농지를 팔 때 양도소득세는 "상속 당시 평가금액 기준"으로 계산되며,
실거래가와 차익이 크면 세금도 많이 나옵니다.다만 8년 이상 자경 농지의 경우에는 양도세 감면 혜택이 큽니다.
자경요건이 없다면: 임대차 계약서, 농지은행 이용 기록 등이 있는 경우
정리하자면:
→ 일부 감면 가능성 있음. 세무사 상담 권장지금처럼 임대 유지하면서 농지은행에 등록하거나 계약서 정비는 기본
팔고 싶을 땐 양도세 계획부터 세우고 움직이기
활용 목적 있다면 태양광/창고 등 부지 전용 가능성 확인해보세요. 참고하시길 바랍니다!