일시적 1가구 2주택 활용하여 갈아타기

Question

일시적 1가구 2주택제도를 활용해서 갈아타기가 가능한지 궁금하여 질문을 남김니다. 잘 설명 해보겠습니다.

혼인: 2020년 9월

A주택: 2020년 7월 30일 취득(남편)

B주택: 2022년 11월 07일 취득(아내) - (2019년 11월 청약 분양권 취득(혼인 전))

현재 B주택 실거주 중(2022년 11월 7일 이후 현재까지)

2025년 8월 안에 A주택을 매도하려고 합니다. 실제 계약하실 분이 나타나셔가지구요.

제가 알기로는 A주택 매도 시 일시적 1가구 2주택 해당이 되서 양도세 비과세를 받을 수 있는 것으로 알고 있는데 여기까지는 맞는 걸까요?

추가로 A주택을 8월 안에 매도 후 9월에 C분양권(미분양,26년 12월 입주 예정)을 취득하려고 하는데,(실제로 이사하려고 함) 요새 분양권도 주택으로 산정이 된다고 알고 있어서요. A주택을 매도 후 바로 분양권을 취득했을때, B주택을 26년 12월 전에 매도하면 이것도 일시적 1가구 2주택(비과세) 해당이 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

B주택은 아내가 혼인 전에 청약한 분양권이지만 혼인 후 소유권을 취득했고,

현재는 부부가 1세대로 보므로, B주택 취득일(2022.11.07)로부터 3년 이내 A주택 매도 시 비과세가 적용됩니다

2025년 8월 매도 예정이므로, B주택 취득 후 약 2년 9개월 이내이므로 충분히 요건 충족합니다

C분양권 취득 후 B주택 매도하면 가능합니다

단 조정지역이면 1년 내 매도가 필수입니다

C분양권 취득 전, 해당 분양권 위치가 조정대상지역인지 반드시 확인하시기 바랍니다

LH, 지자체 홈페이지 또는 국토교통부 실거래가 시스템 등에서 확인 가능합니다

세금혜택을 보시려면 매도전에 세무사한테 꼭 확인을 하고 매도 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

1주택자와 2020년 12월 31일 이전에 취득한 1분양권소유자가 결혼한 경우에는 혼인 후 사업시행완료에 의해 신규주택을 취득한 경우 혼인합가 특례가 적용되지 않고 혼인한 날을 종전주택의 취득일로 보아 혼인한 날인 2020년 9월을 기준으로 일시적 2주택 허용기간을 산정해야 하므로 2023년 9월까지 먼저 취득한 주택을 매도해야 하는 것입니다.

A주택을 매도한 후 C분양권을 취득하면 역시 일시적 2주택에 해당되어 분양권 취득일로부터 3년이내에 B주택을 매도하면 일시적 2주택으로 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택의 공식은 기존 주택 취득 후 1년 이상 거주 후 신규 주택을 취득하고 3년안에 기존 주택을 처분을 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 또한 신규 주택이 분양권이 경우 마찬가지 취득 후 3년 이내 처분 또는 처분하지 못한 경우 준공 후 모든세대가 입주 후 1년 이상 거주를 하면 준공 후 3년이내 기존 주택 매도를 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. A 주택 비과세 요건에 맞아 비과세로 매도 가능합니다.

2. C 분양권 취득 후 B 주택 매도 : 3년 이내 매도 시 비과세 가능합니다.

전체적으로 양도세 비과세 전략이 유효하게 적용 가능한 구조입니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

비과세 혜택을 받을 수 있는 단계별로 정리를 해 보겠습니다.

1단계는 A주택에서 B주택으로의 갈아타기입니다.
A주택은 남편 명의로 2020년 7월 30일에 취득했고, B주택은 아내가 혼인 전인 2019년 11월에 청약으로 분양권을 취득해 혼인 후인 2022년 11월 7일에 소유권을 취득한 상황입니다. 현재는 B주택에 실거주 중이며, A주택은 2025년 8월 이전에 매도할 계획입니다. 이 경우 혼인으로 인해 1세대로 본다면, B주택 취득일(2022년 11월 7일)로부터 5년 이내에 A주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택으로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2025년 8월 매도 예정이므로 이 요건은 충족되어 A주택은 양도세 비과세 대상이 맞습니다.

2단계는 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 단계입니다.
A주택 매도 후 2025년 9월에 C분양권(2026년 12월 입주 예정)을 취득하고, 실거주 목적으로 이사할 계획이며, B주택은 2026년 12월 이전에 매도하고자 하는 경우입니다. 이때는 분양권이 주택 수에 포함되기 때문에 다시 일시적 1가구 2주택 요건을 검토해야 합니다. 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택(B주택)을 양도하면 비과세가 가능하며, 만약 B주택과 C분양권 모두 조정대상지역에 해당한다면, C분양권 취득 후 1년 이내에 B주택을 양도해야 하고, B주택에 1년 이상 실거주한 이력이 있어야 합니다. 질문에서 언급한 대로 2022년 11월부터 B주택에 실거주 중이라면 실거주 요건은 충족하며, C분양권을 2025년 9월에 취득했다면 B주택은 2026년 9월 이전에 매도해야 안전하게 비과세 요건을 만족시킬 수 있습니다.

결론적으로, A주택에서 B주택으로의 갈아타기는 비과세 요건을 충분히 충족하며 문제 없습니다. 이후 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 것도 조건만 맞춘다면 일시적 1가구 2주택 제도를 통해 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 분양권 취득 시점과 B주택 매도 시점을 조정대상지역 여부와 맞춰 조심스럽게 관리할 필요가 있으며, C분양권을 취득한 후에는 1년 이내 B주택을 매도해야 하는 가능성이 높으므로 사전에 지역 요건을 정확히 확인해야 합니다.

도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.