1주택자 이사 갈아타기 질문입니다.

Question

부산 경남권 지방에 살고있는 부린이입니다.지금 현제 23평형 4년차 아파트 살고있고 최근 시세기준 3.1억 가량 입니다. (남은 담보대출 1.2억) 8월경에 담보대출 중도상환 수수료가 없어지는 상황이고2년차 입주조건은 지나서 비과세 조건이 되서 새로 이사를 고려하고있는 상황이에요. 보통 이사를 고려할때 가지고있는 집 매도를 하고 담보대출 정리를 한 다음 남은 돈으로 새 집 매수를 하는게 맞다고 하더라구여 담보대출도 있고 현금 유동자산이 거의 없는 상황입니다. ( 최대가 3~400만원) 질문 1. 지금 집을 팔아도 위와같은 상황일시 1.9억정도의 현금이 생기는데 새로 이사갈 집을 제가 4억이라고 잡았을때 2.1억을 대출을 받을순 있을겁니다.(된다고 가정했을때)근데 이제 제가 궁금한건 매수를 하면 매수자에게 4억에 대한 금액을 모두 줘야하는데나머지 제가 현금을 1.9억을 대출받는 은행에 주고 은행에서 4억에 대한 금액을 모두 이체해주는 방식으로 보통 거래가 되는걸까요? 질문 2. 보통 제가 가지고있는 집을 매도를 했을때 이사가야하는 유예기간이라던지 이런게 맥시멈이 있나요?매수하는 사람과 조율해야하는건 알고있는데. 최대 조율기간이 있는지 궁금합니다. 질문 3. 보통 위와같은 담보대출 있는 1주택자 갈아타기시 로드맵같은 순서를 간단하게 설명해주시면 감사하겠습니다.(각종 정보로 봤을때. 이사갈집을 미리 알아본다[3주택 정도] > 해당집이 담보대출이 얼마까지 가능한지 알아본다 > 지금 집을 부동산에 내놓는다 이런느낌으로...?)

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문 1.지금 집을 팔아도 위와같은 상황일시 1.9억정도의 현금이 생기는데새로 이사갈 집을 제가 4억이라고 잡았을때 2.1억을 대출을 받을순 있을겁니다.(된다고 가정했을때)근데 이제 제가 궁금한건 매수를 하면 매수자에게 4억에 대한 금액을 모두 줘야하는데나머지 제가 현금을 1.9억을 대출받는 은행에 주고 은행에서 4억에 대한 금액을 모두이체해주는 방식으로 보통 거래가 되는걸까요? -> 아닙니다. 보통 매수주택의 잔금은 대출과 자기자금을 합쳐 본인이 직접 매도인에게 이체를 하게 됩니다. 쉽게 말해서 잔금일에 은행대출금이 실행되어 본인 통장에 입금되면 본인 자금과 합쳐  본인명의에서 매도자에게 입금을 해주시면 됩니다. 질문 2.보통 제가 가지고있는 집을 매도를 했을때 이사가야하는 유예기간이라던지 이런게 맥시멈이 있나요?매수하는 사람과 조율해야하는건 알고있는데. 최대 조율기간이 있는지 궁금합니다. -> 원칙상 새로운 주택의 담보대출을 신청할 경우 질문의 경우처럼 주택갈아타기의 경우 매도잔금일과 매수잔금일을 맞추고 상환조건부 대출을 신청하게 됩니다. 이럴경우에 새로받는 대출의 한도등에 영향을 주지 않게 되고, 보통 잔금일에 새로운주택의 소유권이전등기를 하셔야 합니다. 질문에서 말하는 조율기간이라는건 대출하고자하는 상품에 따라 차이가 있을수 있겠으나, 대부분은 대출을 이용하는 경우 매수,매도를 한날짜에 맞추어 진행하는 경우를 기준으로 보셔야 합니다. 질문 3.보통 위와같은 담보대출 있는 1주택자 갈아타기시 로드맵같은 순서를 간단하게설명해주시면 감사하겠습니다.(각종 정보로 봤을때. 이사갈집을 미리 알아본다[3주택 정도] > 해당집이 담보대출이 얼마까지 가능한지 알아본다 > 지금 집을 부동산에 내놓는다 이런느낌으로...?) -> 본인의 주택 매도계약을 체결한 후 매수주택을 계약체결 그리고 두 계약의 잔금일을 동일날짜에 맞춘뒤 매매계약서를 가지고 상환조건부 주담대를 신청 , 잔금일에 기존주택 매도대금을 받아 기존대출 상환, 새로운 주택 대출실행금을 받아 자금자금과 합쳐 매매잔금을 지급하고 소유권 이전등기를 하게 됩니다. 결국에는 이 두 시기를 맞추기 위해서는 실제 계약은 매도계약이 체결된 이후 매수계약을 해당 기준에 맞추어 지정하시는게 일반적입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,잔금날(이사 날), 이렇게 진행됩니다1. 은행에서 대출 실행대출 승인 후, 잔금일 아침에 은행이 매도인 계좌로 2.1억 송금2. 본인 자금 1.9억도 같이 입금이 자금은 보통 본인 명의 계좌에서 이체합니다3. 총 4억이 매도인(판매자) 계좌로 들어가며 거래 종료이때 은행과 법무사, 공인중개사가 함께 조율해서 안전하게 처리합니다대출금 + 본인자금 = 한 번에 매도인에게 송금됩니다.이걸 대리납부 방식이라고 하는데 걱정 안 하셔도 됩니다, 매도 후 이사 유예기간(잔금 후 거주 가능기간)은 얼마나 조율 가능한지는매수자와 협의하면 최대 2~3개월까지도 유예 가능합니다 단, 전세입자처럼 일정 기간 거주 조건을 계약서에 넣어야 합니다,3번 갈아타기 순서는: 예산 정하고 대출이가능한지미리 확인해서 새 집을 알아보고  기존집 매도후에 새 집 계약,잔금치르고 이사하시는 순서로 하면 됩니다

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.잔금일자에 가지고 계신 자기자본 + 주택담보대출 실행 입금액을 매도자에게 주는 프로세스입니다.이사날짜의 경우 매수자와 협의를 해야 합니다. 즉 집을 팔았으면 다음 사람이 입주를 한다던가, 아닌 경우 다음 사람이 전월세를 받을 수도 있으니 매수자와 일정을 합의를 해야 합니다.가장 통상적인 방법은 기존 집 매도 --> 새로운 집 매수 인데 통상 집을 먼저 내어 놓고 나갈 조짐이 있을 경우 미리 이사갈 집 알아보고 먼저 매도 계약을 한 후 그 계약금으로 매수계약을 진행을 하고 매도 매수 양 거래간에 잔금일자와 이사날짜를 조율을 해서 연결을 해서 이사를 가시는게 가장 깔끔한 방법입니다.감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.1. 질문자님이 매도인에게 잔금 1.9억을 주고 은행이 은행법무사를 통해 매도인에게 2.1억을 이체해 주는 방식으로 거래가 됩니다.2. 현재 소유 주택을 매도했을 때 매수인과 협의를 해야되는 상황 같습니다. 보통 잔금을 받는 날 이사를 가야 하니 잔금일 조정을 통해 해결 가능합니다.3. 현재 소유한 집을 매도하고 잔금 받을 날을 정함 -> 이사 갈 곳을 알아본다. -> 은행 대출을 알아본다 -> 현재 소유한 곳의 잔금날 잔금을 받고 이사 갈 곳의 잔금을 치른다. 감사합니다.

구자균 · Answer

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.네 가능합니다.처분조건으로 주택담보대출 받으시면 됩니다.처분조건 유예기간이 있습니다. 2년정도 보시면 됩니다.가장 이상적인 플랜은, 본인의 주택을 3~4개월 여유기간 두어 매도를 하신 후매도일에 맞게 주담대를 받아 매수를 하는게 현명합니다.추가 궁금하신 사항 있으실가요?