실거래가신고 가계약일 기준이라는데요

Question

매도인입니다. 3억대 아파트 거래중인데요

12.20 가계약금 100 받은 상태입니다.

1.15 본 계약금(10%) 받을 예정이고

잔금일은 은행 대출금이 언제 이체될지 모른다고

2월 중으로 주겠다는데 실거래가신고는 언제 해야할까요?

잔금일이 아니라 본 계약금만 받고 신고를 해야 할까요?

라는 질문 올렸던 사람인데요.

인터넷 기사에서 본계약금 기준이 아닌 가계약일 기준 30일내 신고 안해서 과태료 냈다는 사례가 있던데 그럼 전 1.20을 넘기면 안되지 않나요? 1.21 만 지나도 과태료 대상인건데 잔금일은 2월 이후래서 한참 남았거든요. 계약서 작성은 본계약금 들어오는 1.15일 하기로 했습니다. 잔금도 안들어온 상태에서 신고해주면 매도인이 불이익이 있을까봐요. 어떤 분은 계약서작성일 기준이라고 하시고 본계약금 기준이다라는데 다 틀려서 다시 여쭤봅니다

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Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

원칙 (법 기준)은 실거래가 신고 기산일은 계약 체결일 입니다

여기서 말하는 계약 체결일이란,

매매계약서가 작성되고,당사자 간에 거래조건이 확정된 날 입니다

단순 가계약금 송금,계약서 미작성,거래조건 일부만 합의됐다면 아직 계약 체결로 보지 않습니다

,과태료가 나온 가계약 사례의 공통점은 그 기사들 보면 대부분 이런 경우입니다

,가계약 시

매매금액,잔금일,특약사항,해제 조건

모든 조건이 문자·카톡·녹취 등으로 확정됐을때

사실상 본계약과 동일합니다

단지 계약서만 나중에 썼다는 형태 이 경우 법원·지자체는 이미 가계약일에 계약 체결됐다고 봅니다

그래서

가계약일 = 계약일,

그날로부터 30일 계산, 미신고에는 과태료대상이 됩니다

그래서 되도록 거래신고는 빨리 하는것이 좋습니다

Answer 2

매도인입니다. 3억대 아파트 거래중인데요

12.20 가계약금 100 받은 상태입니다.

1.15 본 계약금(10%) 받을 예정이고

잔금일은 은행 대출금이 언제 이체될지 모른다고

2월 중으로 주겠다는데 실거래가신고는 언제 해야할까요?

잔금일이 아니라 본 계약금만 받고 신고를 해야 할까요?

==> 우선적으로 12. 20일에 계약조건에 대해서 협의를 한 후 입금을 하였다면 거래신고일도 12. 20일을 기준으로 1. 20일까지 신고의무가 발생됩니다. 비록 게약서를 1. 15일에 작성했어도 1. 20일까지 만 신고를 한다면 법적으로 과태료 처분대상이 되지 않지만 이 기간을 경과하는 경우 행정처분대상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매매계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래 신고를 해야 합니다.

계약 다음 날을 1일로 계산하여 30일 이내 신고하시면 되겠습니다.

법적으로 계약서를 쓰는 형식이 아니라 당사자간에 매매 의사 합치 + 금전 지금이 이루어진 날 기준으로 생각하시면 되겠습니다.

이에 따라 가계약금 일부를 주고 받은 날을 거래 계약 성립일로 보는 것이 일반적인 해석입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

가계약도 계약으로 간주할 수 있지만 단순히 거래 의사를 확인하는 수준이고 계약내용인 매매 목적물과 대금일 등 주요사항들이 명확하게 합의되지 않았다면 법적인 신고 기준일이 되지 않습니다. 이런 경우에는 본계약일을 계약일로 보고 이날을 기준으로 30일 이내에 실거래신고를 하시면 됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

가계약금지급일을 기준으로 거래신고일을 기산하는 것에는 기본적으로 해당 가계약금이 실제 계약체결일로 볼수 있는 계약에 대한주요내용까지 합치가 되어야 한다는 단서가 있습니다. 실무상 계약을 완성하려면 중개사는 계약서작성과 동시에 확인설명서 배부와 같은 사항을 완료하여야 하는데, 일반적으로 가계약금 지급시기에서는 이러한 부분을 모두 완료하지 않기 때문에 통상적으로 계약서 작성일을 계약체결일로 보아 거래신고시 기산점으로 보는 의견이 많습니다. 질문의 경우처럼 일부 지자체등에서 가계약금 지급일을 기산일로 보아 과태료등의 부과를 하는 문제로 인해 여러 많이 나오고 있는게 사실이나, 이에 필요한 지자체별 명확하 공지는 하지 않기 떄문에 현재까지도 부동산 거래신고는 계약서 작성일을 기준으로 보는게 일반적이긴 합니다. 특히 질문처러 매매대금 중 잔금지급일에 대한 명확한 확정이 되지 않아 합의일자가명확하지 않다면 가계약금 지급시점이 계약체결일로써는 보기 어렵기에 계약서 작성일에 잔금일을 명시한 계약서를 작성하게 된다면 그시점이 기산일이 될것으로 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

실거래가 신고의 경우 계약체결일 기준 30일이내 신고를 해야 합니다.

실제 계약체결일은 가계약일자에 계약금일부를 받고 계약체결이 되었기 때문에 가계약일 기준 30일 이내 신고를 하시면 하시면 됩니다. 감사합니다.