묵시적 갱신 중, 집 주인이 집 매매로 진행 중

Question

묵시적 갱신으로 인해 일 년을 더 살고 있습니다.

그런데 집주인을 대신 해 최초 계약 시 대리로 계약했던 분께 연락을 받았고 다른 분과 매매를 진행하였습니다.

현재는 거래가 이루어진 부동산이 어딘지도 모르는 상태이며,

얼마의 매매 됐는지도 알 수 없는 상황입니다. (전세금이 높았던 시기에 들어왔습니다)

전화를 했더니 그대로 있어도 되고, 아니면 새로운 주인과 새롭게 계약을 맺어야 할 거랍니다.

보통은 승계 조건으로 같은 조건으로 계속 살 수 있다고 하던데, 전세금이 조금 불안해서요. 어떻게 조치 하면 좋을지 전문가님들께 여쭙습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

설명 주신 상황을 임대차보호법 기준으로 나누어 정리 드리겠습니다.

1. 결론
   주택임대차보호법에 따라 임대차가 존속 중인 상태에서 집이 매매되면, 새로운 소유자는 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 즉, 묵시적 갱신으로 연장된 전세계약 역시 동일하게 보호되며, 임차인은 기존 조건으로 거주할 권리가 있습니다. 따라서 임차인의 동의 없이 임의로 계약을 종료시키거나 조건을 바꾸기는 어렵습니다.

2. 소유권 이전과 임차권의 효력
   임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 소유자가 바뀌더라도 임대차계약은 존속하고, 새로운 소유자는 자동으로 임대인의 지위를 이어받습니다. 따라서 “새로운 주인과 다시 계약을 맺어야 한다”는 안내는 절차적으로는 필수적이지 않고, 단지 권리관계를 명확히 하자는 차원일 가능성이 큽니다.

3. 임차인의 안전 확보 방법
   가장 중요한 것은 현재 소유자가 누구인지, 등기부등본을 발급받아 확인하는 것입니다. 등기부 확인을 통해 새로운 집주인을 특정하고, 전세보증금 반환능력을 파악해야 합니다. 그 후 새로운 소유자 명의로 임대차계약서 재작성 또는 확인서를 받아두면 추후 분쟁 예방에 유리합니다.

4. 전세보증금 불안에 대한 대응
   전세금이 높았던 시기에 들어오셨다면, 시세 하락으로 인해 보증금 반환이 어려워질 위험이 있습니다. 이런 경우 전세보증금 반환보증 가입 여부를 점검하시고, 미가입 상태라면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI 보증보험 가입 가능 여부를 검토하시는 것이 안전합니다. 또한 새로운 집주인의 재정 상태나 담보대출 여부를 등기부등본으로 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 정리
   정리하면, 임차인의 권리는 새로운 집주인에게 그대로 승계되므로 기존 조건으로 계속 거주할 수 있습니다. 다만 보증금 반환 안정성을 위해 새로운 소유자와 계약서를 다시 작성하고, 보증보험 가입 및 등기부 확인을 병행하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

Answer 2

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

매수인은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 매수인과 임대차계약을 동일조건으로 유지할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

매매 계약이 이루어진다고 하더라도 기존 임대차 계약에 대해서 승계할 것을 주장할 수 있고 매수인에게 임대차계약의 승계를 위하여 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 따라서 기존 임대차계약의 승계임을 전달하시면 됩니다. 이상입니다