임차권에 대해 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.
임차권에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요. 아시는분 알려주세요.
1. 계약기간중에 퇴거로 임차권 등기신청이 불가하면 어떻게 해야하나요?
2. 임차권의 양도나 전대차는 임대인의 동의가 있어야만 대항력이 생기나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
임대차 만료전에 임차인이 퇴거를 하는 경우에는 임차권 등기대상이 되지 않습니다.
임차주택을 양도나 전대하는 경우에는 임대인의 동의가 있어야 합니다.
임대인의 동의가 없는 전대차는 전입시고를 할 수 없습니다. 임대인의 동의가 있으면 전입신고가 가능해
전대인의 권리를 승계하고 대항력도 생기고 법적 보호도 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 계약기간중에 퇴거로 임차권 등기신청이 불가하면 어떻게 해야하나요?
==> 이러한 경우 임대인에게 채권으로 남아 있게 됩니다. 따라서 보증금을 반환받거나 아니면 계약종료시까지 대항력을 유지시켜야 합니다.
2. 임차권의 양도나 전대차는 임대인의 동의가 있어야만 대항력이 생기나요?
==> 양도 또는 전대차인 경우 임대인의 동의가 있어야 유효한 계약으로 성립되고 대항력 발생과는 별개의 사안입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1.임차권등기명령은 계약종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 이사를 가게되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
1. 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
2. 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
3. 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
4. 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
5. 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
*임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.
2.전대차계약은 임대인의 동의가 있어야지 성립이 됩니다. 임대인의 동의없이 전대차계약을 하는 경우 임대인이 계약해지를 할 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1. 임대기간이 남은경우 임대차등기명령을 할수없습니다. 전세권을 설정하거나 전입신고 및 확정일자를 유지하셔야 대항력이 유지됩니다.
2. 임차권의 양도나 전대차계약은 원칙적으로 임대인의 동의가 있어야 합니다.