법인 소유 매물을 임차하는 데 주의점 있나요?
등기부 등본을 떼 보니까 법인 명이어서 법인 소유구나 하거든요 융자도 있고.... 법인 매물을 더 조심하라고 들었은데 어떻게 하면 좋을까요
월세라서 보증금은 최우선변제금액 내로 설정하려고 합니다
안녕하세요. 이혜영 변호사입니다.
법인 소유의 부동산을 임차할 때 주의해야 할 점은 여러 가지가 있습니다. 특히, 법인 소유의 부동산은 개인 소유의 부동산과는 다른 법적, 재정적 특성을 가질 수 있으므로 주의가 필요합니다. 다음은 법인 소유 부동산 임차 시 고려해야 할 주요 사항들입니다.
1. 등기부 등본 확인
소유권 및 권리관계 확인: 등기부 등본을 통해 해당 부동산의 소유자가 실제로 법인인지 확인하고, 소유권에 대한 분쟁이 없는지 확인합니다.
근저당권 및 기타 권리: 부동산에 설정된 근저당권, 압류, 가압류 등의 권리를 확인하여, 임대차 계약 체결 시 이러한 권리들이 임차인의 권리에 영향을 미칠 수 있는지 검토합니다.
2. 법인의 재정 상태 확인
법인의 재정 건전성: 법인의 재정 상태가 불안정할 경우, 부동산이 경매로 넘어갈 위험이 있으므로, 법인의 재정 상태를 가능한 한 파악하는 것이 중요합니다.
법인의 신용도: 법인의 신용도를 확인하여, 임대차 계약의 안정성을 평가합니다.
3. 임대차 계약 조건
보증금 설정: 보증금을 최우선변제금액 내로 설정하여, 부동산이 경매로 넘어갈 경우에도 보증금을 보호받을 수 있도록 합니다.
확정일자 및 전입신고: 임대차 계약 체결 후 확정일자를 받고, 전입신고를 통해 대항력을 확보합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 절차입니다.
4. 법적 보호 및 판례
주택임대차보호법: 주택임대차보호법에 따라 소액임차인의 경우 일정 금액까지 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 다만, 법인의 부동산에 대한 임대차 계약이 이 법의 보호를 받을 수 있는지 여부는 계약의 성격에 따라 다를 수 있습니다.
관련 판례: 대법원 판례에 따르면, 임대차 계약 체결 시 부동산의 가액이 근저당권의 피담보채권액과 최우선 변제되는 소액보증금의 합계액을 초과하는 경우, 임대차 계약이 사해행위로 간주되지 않을 수 있습니다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다48825 판결).
결론
법인 소유의 부동산을 임차할 때는 등기부 등본을 통해 소유권 및 권리관계를 철저히 확인하고, 법인의 재정 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 임대차 계약 조건을 신중히 검토하여 보증금 보호를 위한 조치를 취해야 합니다. 이러한 절차를 통해 임차인의 권리를 최대한 보호할 수 있습니다.
감사합니다.