토지(논) 상속등기 아직 미이행했는데 매도절차가 궁금합니다.
1필지를 재산상속분할합의서에 공동으로 2인이 소유하는 것으로 서류를 작성하여 구청에 취득세 신고 완료하였고 각자 지분에 대한 재산세 납부하고 있습니다. 사정상 토지를 매도하려고 합니다. 주의사항 및 절차 알려주시면 참고하겠습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
토지 대장상 세금을 납부하고 계시더라도, 등기부등본상 명의가 망인(피상속인)으로 되어 있다면 매도가 불가능하므로 반드시 상속등기를 먼저 완료해야 합니다.
1. 매도를 위한 선결 조건: 상속등기
대한민국 민법 제187조에 따라 상속인은 등기 없이도 소유권을 취득하지만, 이를 처분(매도)하기 위해서는 반드시 자신들의 명의로 등기를 해야 합니다.
진행 상황 점검: 현재 구청에 취득세 신고와 재산세 납부까지 하셨다면, 이미 재산상속분할합의서와 취득세 납부 확인서가 준비된 상태입니다. 이를 바탕으로 관할 등기소에 협의분할에 의한 소유권 이전 등기를 신청하여 2인 공동명의로 등기부를 정리하십시오.
동시 진행 가능 여부: 실무에서는 상속등기와 매수자로의 이전 등기를 같은 날 처리하기도 합니다. 다만, 매수자 입장에서는 소유권이 불분명한 상태를 꺼리므로 계약 전 또는 잔금 전까지는 반드시 상속등기가 완료되어야 합니다.
2. 농지(논) 매도 시 주의사항
농지취득자격증명(농취증): 매수자가 농업인이 아니거나 농업 경영 의사가 없다면 농취증 발급이 제한되어 매도가 무산될 수 있습니다. 계약 시 매수자의 농취증 발급 가능 여부를 확인하는 특약을 넣으십시오.
양도소득세 산정: 상속받은 토지의 양도차익은 '상속 개시일(사망일) 당시의 시가'를 취득가액으로 봅니다. 만약 상속 당시 감정평가를 하지 않았다면 기준시가가 취득가액이 되어 양도세 부담이 커질 수 있으니 세무 검토가 필요합니다.
3. 절차 요약
준비된 합의서로 2인 공동명의 상속등기 완료 (법무사 대행 권장)
부동산 거래 시장에 매물 접수 및 매매계약 체결
매수자의 농취증 발급 확인 후 잔금 수령 및 소유권 이전
2인 공동 소유이므로 매도 결정과 인감 날인 등 모든 절차에 공동 소유자 전원의 합의가 필수적입니다. 한 명이라도 반대하면 필지 전체 매도가 어려우니 사전에 충분히 협의하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상속등기를 먼저 해야 매도가 가능합니다
취득세 신고·재산세 납부를 했더라도 등기부상 소유자가 아직 피상속인(사망자)이면 매매등기 자체가 불가능합니다
공동상속 토지는 상속등기 후 공동매도가 정석 절차입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상속된 부동산의 경우 상속등기를 완료한후에 이전등기를 하셔야 합니다. 즉 이전 상속과정에서 별도의 상속등기를 신청하지 않으셨다면 이후에 매매를 진행하면서 매도인에게 이전을 하기전 본인앞으로 상속등기를 한후 다시 이전등기를 하셔야 합니다 질문처럼 상속협의서에 따라 2인이 소유하였다면 두분앞으로 지분등기를 한뒤에 다시 매수자는 공동명의자 2인과 매도자간 매매계약을 체결한뒤 이전을 하셔야 합니다, 매매과정에서 법무사를 통해 등기대리를 할 것으로 보이기에 해당 법무사에게 상속등기까지 대리를 요청할수 있기에 해당 법무사의 도움을 받으시면 될듯 보입니다. 단, 상속등기가 추가될 경우 법무사비용은 당연히 추가될수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
상속등기를 먼저 완료해야 매도가 가능하며 절차는 상속등기 완료 -> 공동소유자 전원 동의 -> 매매계약 -> 잔금 및 이전 등기 순서이고 등기 전에는 계약만 가능하고 소유권 이전은 불가합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일단 매도를 하시려면 등기를 하셔야 합니다.
상속 토지는 지금처럼 상속 등기 없이 보유, 재산세 납부는 가능하지만 매도를 하려면 상속 등기를 해야 합니다.
등기 후 절차대로 매도하시면 되겠습니다.
1필지를 재산상속분할합의서에 공동으로 2인이 소유하는 것으로 서류를 작성하여 구청에 취득세 신고 완료하였고 각자 지분에 대한 재산세 납부하고 있습니다. 사정상 토지를 매도하려고 합니다. 주의사항 및 절차 알려주시면 참고하겠습니다.
==> 우선적으로 전체 토지를 매도하는 경우 공동명의자와 매매에 대해서 협의를 하시거나 아니면 질문자님 지분 만을 매도해야 합니다. 주의사항은 공동지분권자와 협의후 매도가 가장 중요한 만큼 이 부분에 대해서 정리가 필요한 사항입니다. 그리고 계약시 지분율에 따라 계약금부터 나누시는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
해당 토지 전체에 대해서 매도를 하기 위해서는 공유자 전원이 동의를 해야 되지만 만일에 공유자 전원이 매도 동의가 없을 경우 본인 지분만은 처분 즉 매도가 가능합니다. 지분만 처분을 하게 되면 해당 토지에 지분자가 변경이 되게 됩니다.
그렇치 않을 경우 공인중개사등에 의뢰를 해서 공유자 전원 동의를 얻어 전체 지분을 처분을 하는 것이 가장 좋은 방법이긴 합니다. 감사합니다.