재건축시 최선의 방법은 뭘까요? 도와주세요

Question

97건축된 아파트에 살고 있습니다

시장이 노후된 도시를 빠르게 재건축을 하겠다고 발표 까지 했고

아파트에서도 빠른 재건축을 위해 신청서를 작성하라고

아침마다 전체 안내를 하고 있습니다

부모님 60대 중후반이고 저는 미혼 자식으로 지병이 있어

같이 살고 있습니다

아마 관광지 근처 주거지역이라 재건축시 아파트값이

크게 오를 것 같은데

부모님도 저도 돈이 없는데 어떻게 하면 좋을까요??

영끌 한다고 하면 부모님 노후 자금이 없고

대출도 안나오지 않나요??

저도 약 값 병원비가 많이 나가서 모아둔 돈이 많지 않아요

다른 아파트 이사간다고 하면 지금 아파트 값으로

이사갈 수 있는 아파트가 많이 없고 결국 대출해야 할 것 같아요

어떻게 하는 방법이 가장 최선일까요....?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 거주하시면서 좀 더 상황을 지켜보시는게 맞을 듯 보입니다. 질문의 내용상 아직 재건축을 위한 주민 동의과정으로 보이는데 이는 재건축을 위한 초기준비단계로 실제 이주가 필요한 관리처분까지도 아무리 빨라도 3년은 소요가 됩니다. 더 길게 걸릴 가능성이 크구요 그리고 실제 매도를 하고 다른 곳에 이주하더라도 어느정도 재건축에 대한 윤곽이 드러나는 시점에 주택가격도 상승될수 있기에 현재시점에서는 매도를 하거나 걱정을 하거나할 단계는 아닙니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

지병이 있는 가족과 고정수입이 부족한 상황에서는 무리한 부담보다 조합원 자격 유지가 핵심입니다. 현금 부담이 크다면 전세 유지나 관리처분계획 단계까지 보유후 매도도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

재건축을 할수록 수익성이 좋아지는 지역이라면 가능하면 참여하는 게 유리합니다

재건축 참여가 어려운 경우는 현금청산 선택도 가능합니다

재건축 사업시 조합원이 재건축 참여를 포기하면, 조합이 감정가 기준으로 현금청산합니다

단점은 시세보다 낮은 감정가로 평가되고

재건축 이후 상승분을 놓칩니다

청산자에게는 새 아파트 분양권이 없으므로 참여 못 하면 결국 거주지도 잃고, 손해도 큽니다

가장 좋은 방법은 조합원 신청은 우선 하고, 동시에 대출, 이주비, 분담금 관련 정보를 최대한 확보한 후 결정하는 것입니다

도움이 필요하면 주거복지센터, 주민센터, 금융감독원 상담센터, LH 주거 상담 등에 연락해 구체적 지원을 확인해 보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 현재 아파트가 재건축이 진행이 되게 되면 기존 아파트 감정평가를 받게 됩니다.

그리고 조합원이 되게 되면 조합원 아파트 분양 신청을 하게 되고 조합원 아파트 분양가가 저렴하기 때문에 향후 일반분양가와 비교해서 그 차액만큼 프리미엄이 형성 되게 됩니다. 예를 들어 기존 아파트 감정평가액이 3억이고 조합원 신청을 하신 조합원 분양가가 5억 일반분양가가 8억일 경우 3억차이의 프리미엄이 형성이 되어 기존 집을 감정평가 3억+ 프리미엄 3억 해서 6억 정도의 가치가 되게 됩니다. 만일에 대출에 대한 한도가 걱정일 경우 6억 정도에 매도를 하고 좀 더 저렴한 곳으로 이사를 가는 것도 방법으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

개인적인 제 생각을 말씀드린다면 무리한 대출을 받지 마시고 조합과 적극적으로 소통하셔서 이주 기간 동안 발생하는 임시 주거 비용도 재건축 분담금에 포함하여 조합에 정산 신청이 가능하니 부담 분산 방안을 조합과 상의하셔서 다른 아파트 이사보다는 빌라와 같은 비용이 더 낮은 주택을 알아보시는 것이 어떤가 생각합니다.

Answer 6

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

우선 이런 경우에는 재건축 참여여부 부터 결정을 내리셔야 합니다. 재건축 후 새 아파트를 분양받아 계속 거주할 계획이 아니라면, 재건축 참여보다는 매도 후 전세 또는 저리 대출을 통한 새 주거지 이전도 고려할 수 있습니다.

재정적 현실을 고려하면, 영끌 대출을 통한 분양권 확보는 상당한 리스크가 있습니다. 60대 부모님과 미혼 자녀의 경우, 소득·신용 상태에 따라 대출 한도가 제한될 수 있습니다. 의료비 부담이 큰 상황에서는 추가 대출을 받는 것이 어렵거나 부담이 클 수 있습니다.

그래서 현실적인 선택지로는 먼저 조합원 참여하신다면, 조합원으로 참여하되, 추가 분담금이나 대출 부담을 최소화하는 방식으로 참여하는 것이 좋겠습니다. 새 아파트 분양을 목표로 하기보다는, 매도 후 전세 전환 하는 전략으로 가시는 것도 좋겠습니다. 이자 부담기간을 최소화하면서도, 현금확보를 할 수 있는 방안입니다.

또는 아예 분양권을 포기하고 현재 아파트를 매도해 자금을 확보하는 것입니다. 재건축이 예정되어 있다면 시세가 오를 테니 현금을 확보하기에 용이 합니다. 하지만, 재건축이 완료될 시점보다는 이익이 크게 줄어들기는 합니다.

질문에 적절한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

재건축이 진행된다고 하시면 몸테크 한다고 생각하시고 재건축이 될 때까지 견디시는 것을 추천드립니다.

나중에 재건축이 완공되고 가격이 오른 상태에서 다른 곳으로 이사갈 수도 있기 때문에 지금 이사가는 것을 추천드리지 않습니다.

재건축 진행 시 담보가 있으므로 대출이 잘 나올 것입니다. 너무 걱정하지 마시길 바랍니다.

감사합니다.