동일주소지 동생에게 집 매매시 궁금한점
현재 빌라를 제 명의로 소유중이며 이 집을 동생에게 매매하고 저는 분가하려하는데
제가 주소지를 옮기고 매매하는게 좋을거같은데
매매금을 받아야 보증금이 생겨서 당장은 어려운 상황입니다
세대분리 또한 안될것으로 예상됩니다
등본상 한집에 같이 있는데 동생이 대출실행해서 매매하는데 세금이라던지 불리한게 있을까요?
제가 전세를 계약하고 매매 당일에 잔금치르고 주소이전을 하는방법도 생각했는데 가능한건지
불이익 같은게 따로있을까요
아니면 제가 먼저 주담대를 받아서 주소이전하고
대출승계를 하는게 좋을지 고민이네요
동생은 생애첫 주택구입이라 이자가 저보다 낮을거같아서요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 매매계약과 전세계약을 각각 해서 잔금일자에 맞추어서 매매계약한거 대출 실행이 되게 되면 매매대금 받아서
전세계약한 곳에 보증금을 납입을 하고 전입신고를 다른 곳으로 하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
같은 주소지에 거주 중이어도 동생에게 주택 매매 자체는 가능합니다. 다만 자금조달계획서 제출 대상이며 증여로 의심받지 않도록 매매대금이 시세 범위 내여야 합니다. 동생이 생애최초라면 혜택은 유지될 수 있으나, 금융기관 대출 심사는 더 까다로울 수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
형제가 같은 주소에 동거 중인 상황에서 빌라 매매 시 동생 생애최초 대출을 활용하시는게 가장 좋을 듯 합니다. 세대 분리 없어도 진행 가능합니다.
동생 은행에 형제간 매매 + 생애최초 자격 미리 상담 받고 진행 하시길 바랍니다.
감사합니다.
현재 빌라를 제 명의로 소유중이며 이 집을 동생에게 매매하고 저는 분가하려하는데
제가 주소지를 옮기고 매매하는게 좋을거같은데
매매금을 받아야 보증금이 생겨서 당장은 어려운 상황입니다
세대분리 또한 안될것으로 예상됩니다
등본상 한집에 같이 있는데 동생이 대출실행해서 매매하는데 세금이라던지 불리한게 있을까요?
==. 불리하지 않습니다.
제가 전세를 계약하고 매매 당일에 잔금치르고 주소이전을 하는방법도 생각했는데 가능한건지
불이익 같은게 따로있을까요
==> 불이익이 따로 발생되지도 않습니다.
아니면 제가 먼저 주담대를 받아서 주소이전하고
대출승계를 하는게 좋을지 고민이네요
==> 구체적으로 질문을 하여 주시면 답변에 도움이 될 것 같습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 동일세대원 간 매매시 대출이 좀 까다롭습니다.
그리고 동생분이 생애최초 대출을 신청하려면 신청 시점에 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.
당연히 언니분이 유주택자라면 안되겠죠?
그래서 대출실행 전까지 동생분이 단독 세대주가 되거나 질무자님이 먼저 주소지를 옮겨야 합니다.
말씀하신 대로 매매 당일에 주소 이전을 하는 조건으로 대출 심사가 가능한지 미리 은행에 확인해야 합니다.
대출 실행을 위해 동생분이 미리 단독 세대주가 될수 있는 요건 (만30세이상)이 된다면 질문자님이 주소지를 잠시 지인 집 등으로 옮겼다가 매매를 진행하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
그리고 가족간의 거래일수록 중개업소에서 계약하시길 권장합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
동일 세대원인 동생에게 주택을 매매할 때 핵심은 '유상거래의 객관적 입증'과 '세대 분리 시점'에 따른 세제 혜택 확보입니다.
1. 동일 주소지 매매와 대출 리스크
동생이 생애최초 주택구입자금 대출을 받으려면 원칙적으로 대출 실행 시점에 독립된 세대주이거나 세대원이어야 합니다. 하지만 판매자인 형(귀하)과 한 세대에 있다면, 은행은 이를 진정한 매매가 아닌 증여나 대출 규제 회피로 의심할 수 있습니다. 특히 동일 세대원 간 매매는 대출 승인이 거절되거나 한도가 축소될 가능성이 매우 높습니다.
2. 전세 계약 및 잔금 당일 주소 이전
생각하신 '잔금 당일 주소 이전'은 실무적으로 가능합니다. 귀하가 새로 갈 집의 잔금을 동생에게 받을 매매 잔금으로 치르는 구조라면, 이사 갈 집의 전세 계약서와 대출 심사 서류를 통해 '실제 분가 예정'임을 증명해야 합니다. 은행에 매매계약서와 함께 귀하의 전세계약서를 제출하여 실거주 목적의 매매임을 입증하면 대출 심사에 도움이 됩니다.
3. 주담대 승계 vs 동생 신규 대출
귀하가 먼저 대출을 받고 승계하는 방식보다는, 동생이 생애최초 혜택(LTV 80%, 낮은 금리)을 받아 신규 대출을 일으키는 것이 금융 비용 면에서 압도적으로 유리합니다. 주담대 승계는 기존의 높은 금리와 강화된 규제가 그대로 적용될 수 있어 권장하지 않습니다.
4. 세무상 주의사항 (특수관계인 거래)
가족 간 거래이므로 매매가가 시세보다 지나치게 낮으면 증여세가 부과될 수 있습니다. 시가와의 차액이 3억 원 또는 5% 이내여야 하며, 동생의 자금 출처(소득 증빙 등)가 확실해야 세무조사 리스크를 피할 수 있습니다.
정리해드리자면, 동생의 생애최초 대출을 위해 귀하가 잔금 전후로 즉시 퇴거함을 증빙하는 것이 대출 실행의 핵심 열쇠입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 조심스럽게 조언드리자면, 동생분이 대출을 신청할 은행 상담사에게 '매도인과 세대 분리 예정'임을 미리 알리고 필요한 추가 서류가 있는지 미리 확인하시길 권합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 임대차 계약 시 선순위 세입자 확인 방법
임대차 계약에서는 선순위 세입자의 보증금 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 그래야 혹시 모를 경매 등 위험에 대비할 수 있습니다. 다음의 방법으로 선순위 세입자 여부와 보증금 상황을 확인할 수 있습니다.
1. 확정일자 부여 현황 발급
- 이 방법을 통해 건물에 먼저 입주한 세입자들의 보증금 액수와 확정일자 날짜를 정확히 알 수 있습니다.
- 발급 방법
· 오프라인: 가까운 주민센터나 등기소에 방문해 신청할 수 있습니다.
· 온라인: 인터넷등기소 홈페이지에서 간편하게 발급·열람이 가능합니다.
- 참고사항
· 계약 전에는 임대인의 동의서나 신분증 사본이 필요합니다.
· 계약 후에는 임대차계약서를 지참하면 임차인이 직접 발급받을 수 있습니다. (가장 안전한 방법은 계약 전에 임대인에게 미리 발급을 요청하거나, 동의를 받아 두는 것입니다.)
2. 전입세대 확인서 확인
- 전입세대 확인서는 해당 건물에 실제 거주하는 사람이 누구인지 알 수 있는 서류입니다. 등기부등본만으로 파악할 수 없는 실제 임차인 현황을 확인하는 데 도움이 됩니다.
- 발급 방법: 주민센터 방문 신청이 일반적이며, 개인정보 보호 문제로 인터넷 발급은 제한될 수 있습니다.
3. 미납 국세·지방세 확인
- 임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 세금이 보증금보다 먼저 변제되는 경우가 종종 있습니다.
- 임대인에게 국세·지방세 완납증명서를 요청하거나, 임대인의 동의를 받아 직접 관련 세금 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
4. 공인중개사의 설명 의무 확인
- 공인중개사는 임대인으로부터 선순위 보증금 현황을 확인해서 반드시 임차인에게 설명해야 할 의무가 있습니다.
- ‘중개대상물 확인·설명서’에 선순위 보증금 등 중요한 정보가 누락되지 않았는지 꼼꼼히 확인하세요.
■ 보증금 지키는 안전 수칙
- 등기부등본 분석: 근저당권(대출)과 선순위 보증금 합계가 시세의 70~80%를 넘는다면 계약을 신중히 결정해야 합니다.
- 전입신고·확정일자: 계약 당일 바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다.
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안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
가족 간거래는 세무조사 위험이 커서 주의가 필요하며 핵심만 말하면 한집에 살며 거래하면 가짜 매매로 의심받기 쉬우며 반드시 객관적인 자금 출처와 계좌이체 내역이 있어야 합니다. 동생이 생애최초 혜택을 받으려면 무주택 세대여야 하는데 유주택자인 질문자님과 함께 있으면 혜택이 제한될 수 있습니다. 가장 좋은 방법은 말씀하신대로 잔금 날 돈을 받자마자 질문자님이 전출하는 방식인데 은행에도 잔금일에 매도인이 나간다고 미리 확인하면 대출 진행이 가능합니다. 은행에 먼저 말해보세요. 가족 간 직거래는 세무서의 표적이 되기 쉬우니 수수료를 주더라도 공인중개사를 통해 계약서를 쓰는 것이 안전합니다. 동생분이 직접 대출 받아야 낮은 금리혜택을 온전히 누릴 수 있으니 대출 승계는 비추천 드립니다. 결론적으로 동생의 대출 신청 전 동생 주소지를 잠시 옮겨 무주택 세대주로 만든 뒤 잔금일에 질문자님이 새 집으로 옮기는 것이 가장 유리합니다 동생분이 맏으려는 대출이 디딤돌인지 일반 은행 대출인지에 따라서 세대원 요건이 달라지니 이부분도 확인해 보세요.