보증금 5000만원 월세 환산 금액이 궁금합니다
보증금 1억에 월세 50만원 서울 거주중입니다. 이제 곧 계약 기간 2년이 다가오는데 목돈이 좀 필요하여 재계약을 임대인과 협의하여 5000만원을 돌려받고 보증금 5000만원으로 진행하려 하는데 이경우 월세를 어느 정도 책정해야하나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
서울에서 보증금 5000만원에 대한 월세는 전환율 4.5-5.5%를 보통 적용하며 그에 따른 금액은 약 18-25만원 수준입니다. 즉 위 금액을 토대로 임대인과 협의를 하셔서 진행을 하시면 될 것으로 보여집니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
가장 우선되는 부분은 두 당사자간 협의로 정해질것으로 보입니다, 보통 전월세전환율 기준에 따라 질문의 요건으로 변경할 경우 월세는 50만원에서 68~69만원사이로 전환이 되는게 맞으나, 해당 요구는 상대방인 임대인이 충분히 거절가능하기에 임대인이 이보다 더 높은 월세를 요구하면서 수용시 전환동의를 한다면 그에 따르셔야 조건변경이 가능하므로 사실상 협의가 중심이 될것으로 보입니다.
참고로 갱신청구권을 사용한다고해도 계약추가 연장은 법적으로 강제가 될수 있으나 세부적인 조건변경에 대해서는 강제성이 없이 합의에 따라 정하여야 하기에 현실적으로 임대인이 동의하지 않으면 동일조건 또는 5%이내 인상으로써 연장이 될수밖에 없습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증금 감소분 5천만원은 월세로 환산해 임대인과 조정하게 됩니다. 일반적으로 환산은 지역과 관행 이율에 따라 실제 협상 폭이 큽니다. 보증금을 줄이면 월세는 상승하는 구조가 정상적입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상 그 지역 시세 맞게 형성이 되겠지만 보통 1000만원에 5만원 정도 보게 됩니다.
즉 5000만원일 경우 월세로 전환을 하게 되면 25만원 정도 추가 된다고 보시면 됩니다.
하지만 정확하게 현재 기준금리로 하게 되면 4.5% 정도 계산을 하게 되면 한달에 187,500원 정도 추가가 되니
그 사이에서 협의를 하시면 될 것으로 보입니다.
감사합니다.
보증금 1억에 월세 50만원 서울 거주중입니다. 이제 곧 계약 기간 2년이 다가오는데 목돈이 좀 필요하여 재계약을 임대인과 협의하여 5000만원을 돌려받고 보증금 5000만원으로 진행하려 하는데 이경우 월세를 어느 정도 책정해야하나요?
===> 보증금 5천만원을 월세롤 전환하여 계산하는 경우 월 부담해야 하는 월세금액은 기존 월세금액을 포함하여
731,250원입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보증금 5,000만 원을 돌려받는 대신 증액될 월세는 법정 전월세 전환율을 기준으로 산정하며, 현재 서울의 시장 금리를 고려할 때 약 22만 원 ~ 23만 원 정도가 인상되는 것이 적정합니다.
1. 법정 전월세 전환율 계산 (2026년 1월 기준)
주택임대차보호법에 따라 기존 계약을 갱신하거나 보증금을 월세로 전환할 때는 법이 정한 상한선을 넘을 수 없습니다.
산정 공식: 기준금리(2.50%) + 대통령령으로 정한 이율(2.0%) = 4.5%
전환 금액: 보증금 감액분 5,000만 원
연간 월세 인상분: 5,000만원 x 4.5% = 2,250,000원
한달 월세 인상분: 225만원 / 12개월 = 187,500원
2. 시장 전환율과 협상 가이드라인
위의 18만 7,500원은 법이 정한 '상한선' 기준입니다. 하지만 실제 서울의 시장 전월세 전환율은 현재 약 5.5% ~ 6% 수준으로 형성되어 있습니다.
시장가 기준 (5.5%): 월 약 23만 원 인상
예상 결과: 기존 월세 50만 원에 인상분 약 23만 원을 더해, 보증금 5,000만 원 / 월세 73만 원 정도가 임대인과 임차인 모두 수긍할 수 있는 합리적인 협상 지점입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 보증금을 낮추는 계약은 임대인 입장에서 세금이나 이자 수익 면에서 유리할 수 있으므로, "목돈이 필요해 보증금을 낮추되, 월세를 시장가에 맞춰 조정하겠다"고 제안하시면 협의가 수월할 것입니다. 계약서 작성 시에는 반드시 '감액에 따른 재계약'임을 명시하고 확정일자를 다시 확인하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 주택임대차보호법 기준 전월세 전환율 계산
법정 전월세 전환율은 '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현재 2.0%)'로 산출합니다. 현재 한국은행 기준금리 2.5%를 적용하면, 전환율은 연 4.5% (2.5% + 2.0%)가 됩니다. 이 수치는 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법적 상한선 역할을 합니다.
2. 보증금 5,000만 원에 대한 월세 환산액
돌려받으려는 보증금 차액 5,000만 원에 연 4.5%를 적용하면 연간 이자는 225만 원입니다. 이를 12개월로 나누면 월 18만 7,500원이 계산됩니다. 따라서 법정 기준을 따를 경우, 기존 월세 50만 원에 이 금액을 더한 68만 7,500원이 적정 월세가 됩니다.
3. 시장 관례를 적용한 경우의 비교
현장에서는 계산의 편의를 위해 연 5% 정도를 적용하기도 합니다. 만약 시장 관례인 연 5%를 적용한다면 월세는 20만 8,333원이 추가되어 약 71만 원이 됩니다.
4. 임대인 협의 시 참고사항
전환율은 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때 '감액'하는 경우에 적용되는 기준입니다. 임대인이 시중 대출 금리보다 낮은 전환율을 부담스러워할 수 있으므로, 계산된 68만 7,500원을 기준으로 협의를 시작하되 주변 월세 시세를 미리 파악하여 제안하는 것이 원만한 재계약에 도움이 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증금 5,000만 / 월세 65만 전후면 세입자 기준 비교적 합리적인 수준입니다.
보증금 5,000만 / 월세 70만 이상이면 전환율이 5%를 넘는 셈이라 과한 편입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보통 천만원에 5만원정도로 계산을 합니다
5천만원이면 25만원 정도 입니다
임대인 성향에 따라 가격조정은 될수 있으니 협의를 잘하시기 바랍니다