부동산 계약 확정일자에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.

Question

부동산 계약할때 확정일자에 대해 궁금한게 있어 문의드려요.

1. 확정일자부 우선변제권의 의미와 성립요건이 궁금해요.

2. 계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력의 발생시기는 언제부터인지 궁금해요.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전입신고와. 확정일자가 중요합니다

잔금처리후 바로 전입신고 하시고 확정일자 받으시면 대항력은 다음날부터 생기고 효력은 전입신고 후생깁니다

우선변제는 전입신고와 확정일자 순서이기 때문에 빨리하시는게 유리합니다

편안한 하루되세요

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 우선변제권은 경매진행시 순위에 따른 배당이 가능한 권리입니다. 쉽게 채권인 임차권이 경매진행시 순위배당이 아닌 안분배당이 되게 되는데 이럴 경우 보증금 회수도 어렵고 후순위 물권보다도 권리가 약하기 때문입니다. 그래서 특볍법을 통해 확정일자를 부여받으면 우선변제권 효력이 발생하도록 정하고 있습니다.

2. 확정일자를 부여 받더라도 대항력이 없으며 효력이 없기 때문에 전입신고를 받은 뒤 확정일자를 부여 받으면 부여받은 당일에 효력이 발생되고, 전입신고보다 빠르게 확정일자를 받았다면 전입신고 익일부터 효력이 발생되게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

확정일자는 거주하고자 하는 주택 계약을 했다는 사실을 신고하는 거라고 할 수 있습니다.

확정일자만 받고 전입신고를 하지 않거나 전입신고만 하고 확정일자를 하지 않은면 대항력이 없거나 우선변제권이 없습니다.

주택의 인도와 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다. 대항력 + 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 주택이 경매나 공매로 진행될대 후순위권자보다 우선 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리이므로 반드시 필요합니다. 둘 중 나중에 신고한 날의 익일 0시부터 효력이 발생합니다.

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

확정일자를 받으면 대항력이 생기는 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날로 효력이 발생합니다.

우선변제권은 대항력(전입)+확정일자가 동시에 되어 있어야 가능합니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 확정일자부 우선변제권의 의미와 성립요건이 궁금해요.

==> 확정일자는 임대차계약시 주임법에 따라 물권적 효력을 발휘할 수 있도록 만든 제도입니다. 날인을 받았다고 효력이 발생되는 것이 아니고 "대항력이 발생(전입신고 + 점유)" 및 확정일자(=또는 임대차신고)"를 해야 합니다. 그렇다면 후순위 근저당 등 보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 것이 우선변제권입니다.ㅣ

2. 계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력의 발생시기는 언제부터인지 궁금해요.

==> 1번 답변을 참고하시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

1. 확정일자부 우선변제권의 의미와 성립요건이 궁금해요.

- 후순위 권리보다 경매시 배당을 받을 우선권이 주어지는 것이며 전입신고와 이사, 확정일자 3박자가 맞아야 대항력이 생깁니다.

2. 계약서에 확정일자를 받았다면 그 효력의 발생시기는 언제부터인지 궁금해요.

- 익일 00:00분부터 발생합니다.

Answer 7

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1. 우선변제권의 요건은대항력(전입신고+점유(거주))+ 확정일자입니다. 두가지 모두 갖추어야 합니다. 우선변제권이란 경매, 공매 시 후순위 권리자들 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

예를 들어 1순위 근저당권, 2순위 본인, 3순위 다른임차인. 낙찰가에서 첫번째 배당자는 소액임차인이고 대항력을 가지고 있는 임차인 최우선변제금을 배당. 두번째는 근저당권자(은행) 세번째 본인. 네번째 임차인 배당.

2.확정일자는 당일 효력이 발생합니다. 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생합니다.

예)

1.5월 10일 확정일자 받음. 5월15일 전입신고, 우선변제권은 5월 16일에 효력이 발생합니다.

2.5월 10일에 전입신고, 확정일자 동시에 하면

5월 11일에 효력이 발생합니다.

Answer 8

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

확정일자부 대항력이란 채권적 대항력으로 확정일자,전입신고,거주를 조건으로 합니다.

확정일자신고시 익일날 대항력이 발생합니다.