법인 임대인의 다세대주택 전세계약 건 관련이에요

Question

•전세금 6억5천

•채권최고액 41,116,000,000

•근저당권자가 ㅇㅇㅇ협동조합이 1순위로 설정된 상태

현재 계약금 6천5백만원 입금되어 , 당일 확정일자 받은 상태이며 대출 진행할 계획 중에 있음.

잔금 완료시 6억5천만원에 대한 근저당을 모두 말소 시키기로 함.

※중개인이 만약 문제 발생시(경매) 다세대 이고, 해당 물건은 근저당이 말소 된다면 문제 될 건 없다고 합니다.(보증보험은 조건이 맞지 않아 진행 불가)

정말 문제 될 것이 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

법인 소유주택의 전세계약에 관해 알아보겠습니다. 법인이 소유한 주택을 전세로 임대하는 경우 몇 가지 주의사항이 있습니다.

세금 미납 문제: 주택 소유자가 세금을 미납하여 압류 통지 후 경매가 진행될 때, 세금은 낙찰 대금에서 우선하여 변제됩니다. 세금 미납액이 큰 경우 전세보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있습니다. 이는 개인소유주택이나 법인소유 주택 모두 동일하게 적용됩니다.

법인 파산 문제: 법인이 소유한 주택이 법인이 파산하여 경매 절차에 들어가는 경우, 법인 소유 주택이 낙찰되면 낙찰 금액에서 밀린 세금 뿐 아니라 법인 소속 직원들의 최근 3개월 밀린 월급이 우선 변제됩니다. 임차인이 우선 변제권의 조건이 다 된다 해도 이보다 더 우선합니다. 따라서 직원 수와 밀린 임금을 고려하여 전세보증금을 찾을 수 있는지 확인해야 합니다.

전세보증보험 제한: 법인 소유 주택은 전세자금 및 전세보증금 반환보험 가입에 제한이 있을 수 있으니 체크해야 합니다. 법인인 임대업 등록이 되어 있는 경우만 임차인은 전세자금 융자를 받을 수 있습니다. 전세보증보험은 임대인인 법인이 임대사업자이면서 여러 채의 주택을 등록하여 임대업을 하는 경우 가입이 어려울 수도 있으니 보험 가입이 가능한지 꼭 미리 확인해야 합니다.

계약서 확인: 법인 소유주택의 계약서 상 임대인과 집 소유주가 같은지 확인해야 합니다. 특히 집 소유주가 법인일 경우 계약 당사자가 그 법인을 대표하는 대표자인지 반드시 확인해야 합니다. 법인등기부등본을 통해 법인등록번호를 확인하고, 대표자와 전화를 통해 대리권이 있는지도 확인해야 합니다.

요약하자면, 법인 소유주택의 전세계약은 주의 깊게 진행해야 합니다. 세금, 법인 파산, 보험 등 다양한 측면을 고려하여 문제가 없도록 계약을 체결하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 채권최고액이 얼마인가요?. 채권최고액을 정확히 모른 상태에서 안전한지 판단이 곤란합니다. 근저당이 있는 물건을 임대차계약하는 경우 잔금일에 임대인과 대출은행에 방문하여 채무 상환 및 근저당 말소접수여부를 확인해 보시기 바랍니다.