역전세란 무엇이고 왜 문제가 되는것인가요?

Question

부동산 관련 글이나 기사 블로그 포스팅 붇카페를 찾아보면 항상 역전세가 문제인것으로 말하는데,

전세가 매매가 보다 높으면 매매하는 사람 입장에서는 전세가 더 높아서 오히려 돈을 받고 매매하는거니까 좋은거 아닌가요?

조장우 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.음 일단 전세가가 높고 매매가가 낮을경우 매도하지 않으면 전세금을 돌려줘야 할때 돌려줄수없을 수도 있습니다. 왜? 다른쪽으로 자금이 묶여있을 수 있기 때문이죠? 이게 역전세의 가장큰 문제점이고 전세가가 높은데 매매가가 낮으면 매수자는 누가 살까요? 전세금이 높은 자가 내 집에 사는데..내쫒을 수 있을까요?1억의 전세에 5천에 매도자 / 매수자가 5천에 산들 1억의 전세금은 누가 해결해줄까요? 잘생각해 보시면 역전세가 난다면 세입자 집주인 매도자 매수자 모두 곤란해집니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.역전세 현상은 전세를 찾는 사람보다 신규주택의 공급이 증가하거나,  입주물량이 증가하여 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상을 말합니다.역전세가 생긴다는 말은 장래에 주택가격이 더 하락할 징후를 보여주는 것으로서, 부동산시장의 후퇴기. 가격하락기에 흔히 나타납니다. 주택가격이 점차 하락하여서 처음 계약당시보다 전세시세가 더 내려가게 되면.  세입자가 나갈경우 보증금을 돌려주기 곤란해지는 깡통전세와 같이 위험한게 역전세 현상입니다.이상으로 답변에 갈음합니다 감사합니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.일반적으로 전세보증금이 떨어지면 역전세,매매가격이 떨어져 전세 보증금 보다 낮아지면 깡통전세라고 칭합니다.세입자 입장에서 전세보증금이 떨어진 상황에서 갱신할때 전세가가 낮아졌으니 일부 보증금 반환요청, 혹은 그 금액에 상응하는 일부이자정도를 집주인한테 매월 받을수 있도록 요청 할 수 있습니다. 물론 집주인이 동의해야 가능합니다.집주인 입장에서 새로운 세입자를 구해도 지금 전세가를 유지할수없고 낮아진 금액으로 구해야 한다면 중개보수등 추가비용이 발생되기에 기존 세입자에게 일정 금액을 월 제공하거나 일부 전세보증금을 반환 하는쪽을 선택하게 됩니다.집주인 입장에서는 생각지도 않는 비용이 발생되기에 그리 좋다고 볼수는 없을듯 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 말 그대로 전세보증금이 시세보다 높은 경우를 말합니다. 여기서 전세보증금은 결국 임차인에게 돌려줘야하는 부분입니다. 그러니 질문처럼 오히려 돈을 받고 매수를 한다해도 실제 계약이 만료되면 그 돈을 돌려줘야하는 부분이고 주택가격  시세가  그 시점에서 더 떨어진다면 손해는 더 커지게 됩니다. 결코 좋은 현상이라고 할 수 없습니다.  또한 전세세입자 입장에서 시세보다 비싸기에 재계약을 피하고 임대인은 시세에 맞게 보증금을 조정해 다른 임차인을 받기 위해서는 현 보증금과의 차익에 해당하는 몫돈을 돌려워야하는 부담이 있습니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.요즘 플피계약이라는것을 말씀하시는것 같네요.당장 차액을 받겠지만 향후 전세가가 높다고 매매가를 받쳐줄지 아닐지는 모르기에 리스크가 높은 거래방식이라 생각됩니다.