역전세 현상은 왜 발생하는 걸까요?

Question

기사를 읽다보니 역전세라는 말이 있더라구요.전세가가 집값보다 비싸면 집을 구매하면 될텐데 왜 돈을 더 주고 전세를 사는 걸까요?그리고 역전세 현상이 나타나면 부동산 시장이 바닥인가요 고점인가요?

양정섭 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 전세계약을 하고 부동산경기가 나빠지면서 매매가가 처음 전세보증금보다 내려가는 현상을 말합니다. 예를 들어 처음 계약 시점에 매매가 2억에 전세가 1억 8천 이었습니다. 이후 부동산 경기가 나빠져서 매매가가 1억 5천이 되고 전세시세도 내려가서 1억 3천이 됩니다. 이렇게 되면 새로운 임차인을 구한다고 하더라도 임대인이 5천만원을 더 보태어 보증금을 반환해야 하는 상황이 발생합니다. 임대인이 보유하고 있는 현금이 부족하다면 보증금 반환이 제때 이루어 지지 않거나 은행에 보증금을 반환하기 위한 대출을 해야하거나 임차인에게 적절한 보상으로 계약갱신을 요청을 해야 합니다. 임대인이 매매를 하지 않거나 매매를 하더라도 비슷한 금액대의 더 좋은 주택이 있기때문입니다. 부동산시장의 저점은 누구도 알 수 없습니다. 부동산경기 상황을 면밀하게 지켜보면서 접근을 할 수밖에 없습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.역전세는 이전 전세가보다 지금의 전세가가 낮게 형성된것을 말하고 집 시세보다 보증금이 작아진것은 깡통전세라고 합니다.보증금이 시세보다 높은 경우는 처음 계약때부터 높거나 한 경우는 드물고 살다보니 시세가 낮아져서 그렇게 된 경우가 많습니다.그리고 빌라나 단독주택 같은 집은 아파트로 가기위한 발판이라 생각하는 분들이 많아서 집을 사게 되면 청약등에서 불이익이 있으니 사지 않고 돈을 모으며 세를 사는 경우가 많습니다.살 능력이 되도 오래된 빌라등은 사지 않는 이유입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

박종혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박종혁 공인중개사입니다.해당 부동산을 구매하시는 것도 하나의 방법이지만, 매물이 있어야 매매도 가능 하다 할 것입니다. 역전세현상은 말그대로 매매가액보다전세가액이 더 큰경우를 말합니다.대표적으로는 부동산시장의 침체, 전세물건의 희소성 등 여러가지 이유가 존재합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 전세시세가 하락하여 기존 전세금보다 현 시세가 떨어지는 것을 말하며, 전세가보다 매매시세가 낮아는것은 깡통전세로써 이는 주택가격 하락으로 인해 발생되게 됩니다. 즉 전세입주당시에는 시세가 전세금보다 높았지만 부동산 가격하락이 되면서 시세가 전세금보다 낮아지게 되어 깡통전세가 되는 것입니다. 그리고 역전세만으로 현 시장이 부동산 저점인지를 판단하기는 어렵습니다, 역전세는 말그대로 부동산 가격하락이나 전세가격하락의 결과일뿐이지, 부동산 시장흐름을 결정하는 요인으로 보기는 어렵습니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.역전세란 전세 갱신이나 새로운 세입자를 받을때 이전 계약보다 전세금액이 낮아진것을 말합니다.역전세는 전세가가 매매 및 대출가의 합을 넘어가는 경우를 말하며 부동산 시장이 둔화되거나 정부의 부동산 규제 정화, 신규 주택공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생하게 됩니다. 그렇게 되면 나중에 전세계약이 종료되었을때 대출금을 갚지 못해서 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생합니다.