안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
질문 관련하여 1)소유권이전 등기는 건설사에서 주택 건축 완료하여 소유권보존 등기를 한 이후 주택의 소유권을 이전형식으로 등기해주는 것으로 등기를 통해 본인이 부동산 소유자임을 주장할 수 있고 주택담보 대출 등 재산권행사를 할 수 있게 되는 것입니다.
2) 전매제한은 입주자로 선정된 권리를 다른사람에게 넘기는 것에 대한 제한인데, 실거주 의무가 없는 경우 소유권이전 등기가 되면 기간이 경과한 것으로 보기에 전세나 매매가 가능합니다.
3) 규제를 받는 지역의 경우 전매제한이 해제되더라도 실거주의무가 남아 있어 매매를 못하는 경우가 있어 문제가 되고 있습니다. 실거주 의무가 없는 경우는 매매나 전세가 가능합니다.
현재 분양가 상한제 대상 아파트의 실거주 의무가 있으나 최초 입주 가능일로부터 3년 유예해주고 있어 이 기간동안 전세를 줄 수 있습니다. 다만, 3년이란 애매한 기간으로 인해 전세계약시 특약 등으로 기간이 넘지 않게 조치하도록 유의해야 합니다. 또한 매매시 높은 양도소득세도 걸림돌 입니다.
전매제한은 주택이 어느 지역에 있는 가에 따라서 적용사항이 달라지는데, 2023년 4월 7일 “주택법시행령” 개정으로 현재 수도권 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외의 지역 전매제한은 6개월입니다. 비수도권의 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월이며 그 외의 지역은 전매제한 규정이 적용되지 않습니다.