동일한 물건에 감액 재계약시 주의사항?

Question

9월 17일 전세 만기예정인 임차인입니다. 전세금액이 2년전 계약했을 당시 보다 떨어져 임대인과 합의하에

낮춰진 금액으로 전세 만기전 계약서를 다시 작성 하기로 했습니다.

동일한 아파트에서 재계약이나 집주인은 갱신건이 아닌 새계약으로 조건을 제시했고, 저또한 2년간은 더 살 계획이라

동의하였습니다.

기존대출은 조기 상환 후 저금리로 다시 대출을 일으킬 계획입니다. 계약서 작성 후 확정일자를 다시 받아야 대출이 실행될텐데 계약서 작성후 확정일자를 받은 후, 전입신고를 다시 해야 하나요?

기존에 전세보증보험에 가입이 되어 있습니다. 그렇다면 새계약을 쓴 날로부터 다시 보증보험에 가입하여야 하는건지 또한 가입해야 한다면 그 시작은 언제부터로 해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약갱신을 한다면 전입신고를 다시 하지 않아도 되고 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 그리고 계약갱신을 한다면 전세대출, 보증보험 갱신을 하면 되고 임대인과 임차인이 작성한 계약서 (부동산 직인이 없어도 됨)를 제출하면 됩니다. 저금리 대출로 갈아탄다하더라도 기존계약서에 계약기간, 금액, 특약사항에 계약갱신을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다. 전세보증보험 갱신 시 보증료 감액혜택이 있을 수도 있습니다.

등기부상 권리순위가 이전 계약할 때와 같다면 새로운 임대차계약으로 체결해도 됩니다. 전입신고는 다시 하지 않아도 됩니다. 은행에 새계약서에 확정일자가 필요한지 또는 확정일자를 받은 이전 계약서에 계약기간과 금액을 수정하여 제출해도 되는지 문의해보기 바랍니다.

은행에서 필요한 계약서에 따라 보증보험 가입 시 필요한 계약서를 제출하면 되겠습니다. 대출 실행일과 맞추어 보증보험 가입을 하거나 갱신을 하면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 계약을 두 당사자간 새로운 계약으로 한다고 해도 목적물이 같은 이상 전입신고등은 별도로 필요하지 않으며, 사실상 갱신청구권을 사용하지 않은 연장계약으로 보는게 맞을 듯 보입니다. 그리고 보증보험은 년단위로 갱신하기 때문에 연장을 하셔야 할듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

확정일자만 다시받으시면 되고 전세대출이나 전세보증보험은 다시 실행하시고 계약날짜는 재계약이 협의된날로 기재하시면 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

보증금 감액하고 재계약서 작성해서 만기일 1개월전에 은행과 보증기관에 다시 제출해야 합니다.

보증보험 가입은 계약서 작성일 기준으로 하지 않고 만기일 기준으로 합니다. 보증금을 감액하면 확정일자는 다시 받지 않아도 된다는 답변을 받았습니다.