임대인 보증금 반환 지연시 어떻게 대처할까요

Question

안녕하세요, 저는 임차인이고 월세 계약이 곧 만료되는데요 (연장 의사 없음은 3개월 전 미리 고지했습니다.)

임대인이 보증금의 10%만 월세 계약 만료일에 돌려주고, 그 다음날 오후에 90%를 돌려주겠다고 합니다. 이유는 다음 세입자가 한달 뒤에 들어오기로 해서 자금 수급이 어렵다고 합니다.

그래서 제가 계약 만료일에 이사를 나가야 하는데 보증금을 전액 돌려받지는 못하는 상황인데다 다음날 집주인이 연락이 안될까봐 불안한데요,

찾아보니 임차권등기명령을 해놓고 이사를 가거나 집 물건 일부를 남겨두는 방법이 있는 것 같습니다.

그래서 아래 예시 중 어떤 방식으로 대처해야 법적으로 보호받을 수 있을지 여쭤봅니다. 적절한 대처 방안을 추천해주셔도 좋습니다.

1/ 계약 만료일에 바로 임차권등기명령 신청을 하고 이사를 한 다음 그 다음날 돈을 돌려주는지 지켜본다.

2/ 보증금을 받기 전까지 키 반환을 하지 않는다. (비밀번호를 알려주지 않는 등)

3/ 보증금을 받기 전까지 물건 일부 (예: 카페트) 를 집에 남겨둔다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  보증금 전액을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면, 가장 안전한 방법은 계약 종료일에 임차권등기명령을 신청한 후 전출하는 것입니다. 임대인의 일부 반환 약속은 법적 담보력이 없고, 다음 날 미지급 위험이 현실적이므로 권리 고정을 우선해야 합니다. 물건 일부를 남기거나 열쇠를 반환하지 않는 방식은 분쟁 소지가 큽니다.

• 법리 검토
  주택임대차보호법상 보증금은 계약 종료와 동시에 전액 반환이 원칙입니다. 일부만 지급하겠다는 사정은 정당한 지연 사유가 되기 어렵습니다. 임차권등기명령은 점유와 전입을 상실하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 제도로, 전출이 필요한 경우 적합합니다. 반면 열쇠 미반환이나 물건 방치는 점유 인정이 불안정해 오히려 다툼을 키울 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  계약 종료일에 임차권등기명령을 신청하고, 그 사실을 임대인에게 통지한 뒤 전출하는 것이 실무적으로 가장 확실합니다. 이후 약속 불이행 시 지급명령이나 본안 소송으로 이어갈 수 있습니다. 보증금 일부 수령 여부와 무관하게 등기 신청은 가능합니다. 약정 이행을 기다리며 권리 고정을 미루는 것은 권장되지 않습니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  임차권등기 전에는 전출이나 점유 상실을 피해야 하며, 등기 완료 후에 이사해야 합니다. 열쇠 반환 거부나 물건 방치는 불법 점유 주장으로 번질 수 있어 피하는 것이 좋습니다. 필요하다면 문자 등으로 반환 기한을 명확히 남겨 증거를 확보하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

계약기간 만료 다음날에 돈을 지급하겠다고 하는 것이므로 일단 일부 짐만 남겨두시고 기다려보시는 것이 가장 좋겠습니다. 물론 키와 비밀번호는 반환하시면 안됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

본인이 결정하실 부분인데 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권 등기 명령 신청을 해야 하는 것이고 그게 아니라면 보증금을 지급받을 때까지 점유를 유지하시거나 거주하는 형태로 진행을 하셔야 합니다 이상입니다