건축비가 비싸서 재건축이 어렵 다던데 저층 아파트는 전망이 있나요?
요즈음 건축비가 너무 많이 올랏서 재건축은 안된다 하던데 서울 수서에 저층 아파트 단지는 요즘도 가격이 안떨어지고 올라 가는거 같은데 저층은 투자 메리트가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
서울 수서동의 저층 아파트 단지는 재건축 기대감이 여전히 높고, 강남권내 희소성이 있어 가격이 크게 떨어지지 않는 편 입니다.
수서동의 저층 아파트는 대체로 1980~1990년대에 지어진 단지로 노후화가 진행되어 장기적으로 재건축 가능성이 큽니다. 특히 재건축 초과이익 환수제 완화 가능성이 나오면서 수혜를 볼 가능성이 있습니다. 수서역은 강남권의 주요 교통 허브로 GTX-A 까지 연결되면 추가적인 수혜가 예상되는 지역 중에 하나 입니다. SRT, 분당선, 3호선과의 연계로 교통 접근성이 뛰어나고 강남 출퇴근 수요가 꾸준히 유지됩니다.
리스크 요인으로는 재건축 규제, 낮은 전세가율, 대출 규제 및 고금리로 인한 변수 등이 있을 수 있습니다. 특히, 수서동의 경우 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들어갈 수 있습니다.
결론적으로 수서 지역의 경우 재건축 기대감 + 강남권 입지 + GTX-A 개통 호재가 있어 장기적으로 투자 매리트가 크다고 보여지나, 재건축 시점이 불확실하고 초기 투자금이 크므로 단기 투자보다는 중장기적인 접근이 필요할 것으로 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축의 사업성이 좋게 나오기 위해서는 대지지분이 많은 아파트가 좀 더 사업성이 많이 나오게 됩니다.
즉 고층아파트의 경우 재건축을 하여도 대지지분이 작고 추가로 세대를 늘리기에도 무리가 있고 사업성이 그다지 높지 못하고 추가분담금만 높아지는 경우가 많아서 재건축을 하기에는 무리가 갑니다.
하지만 저층 5층이하 아파트들은 대지지분이 많고 또한 위로 증축이 가능하므로 사업성이 좋기 때문에 재건축에 있어서 고층아파트보다 훨씬 유리합니다. 하지만 재건축 사업도 주민들 동의율이 중요하고 건설경기와도 연관이 있으므로 사업성을 고려해서 진입을 해야 하고 아무래도 장기적인 관점에서 투자를 해야 하므로 신중하게 접근을 하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건축비가 비싸서 재건축이 어려운 것은 사실입니다.
인건비 증가와 환율급등, 원자재 가격 상승으로 재건축이 어려운데 아마도 핵심 지역만 재건축이 가능하지 않을까 싶습니다.
저층이여도 입지가 지방에 있거나 인구가 줄어드는 곳은 재건축이 힘들고 저층이 아니여도 입지가 서울에 있거나 재건축이 가능한 인구 쏠림 지역에 있으면 재건축이 가능할 듯 합니다.
재건축 시장에도 양극화가 시작되는 것 같습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단순히 층수만을 가지고 판단을 하기는 어려우나, 재건축을 염려하고 이후에 분담금등을 고려하면 저층단지가 개발시 추가 일반분양물량이 더 많아질수 있기에 유리할수는 있습니다. 다만 대지지분에 있어 전체 면적과 세대수를 고려하여야 하기 때문에 자세한 사항은 확인이 필요합니다. 그리고 지역에 따라 차이는 있겠지만, 동일지역을 기준으로 고층아파트단지와 저층아파트단지를 비교하였을때 가격상승효과나 가격방어는 고층아파트단지가 더 유리한게 일반적입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아무래도 저층은 세대수가 적고 용적률을 많이 받는다면 일반분양을 많이 할수 있어서 고층보다는 유리합니다
요즘은 모든비용이 너무많이 올라서 재건축하기가 쉽지 않다고 합니다
추가분담금이 얼마 나올지 예측하기가 어려워서 힘들겠지만 그래도 저층은 고층보다 유니하다고 봅니다