부모 자식간 차용, 증여 관련 문의

Question

2017년 부모님께서 제 명의로 2억 상당의 다세대주택을 1억 7천만원 전세를 포함하여 구입하였습니다.

2022냔 현재 만 28세 (5월 말 만 29세)인데 금년 4월 중 세입자가 나가게 되어 전세금을 반환하고 집 상태가 다시 임대를 주기에 어려운 컨디션이라 제가 실입주를 하게 될 예정입니다. 전세금은 우선 부모님이 상환해주시기로 하고 관련하여 차용증 작성 및 무이자, 월별 원금 분할상환 예정입니다.

2017년 주택구입 당시 2012년부터 2015년 직장생활을 하여 3천만원이상의 근로소득 등은 있었고 당시 자금출처소명 대상이 아니어서 별도로 자금출처 소명은 하지 않았습니다.

대학 졸업 후 2019년부터 2021년 연말까지 직장생활을 하며 근로소득이 있었고, 현재는 이직준비 중으로 실업급여 수령 중입니다(이사 후 1-2개월 유지 예정)

이러한 상황에서 차용증 작성시, 1억 5천만원 차용 기준으로 매달 약 42만원 가량 36개월 원금분할상환을 기준으로 작성하여 매달 납부 할 예정입니다.

1. 이러한 상황에서 세입자가 제가 만 28세 시점에 퇴거를 할 예정으로 이에 따라 자금출처조사 대상으로 지정될 까요?

2. 30년 원금분할상환 기준으로 납입 도중 10년간 증여 5000만원을 적용하려면 향후 어떻게 반영해야 할까요?

(예) 차용 상황은 초기 차용증 기준으로 30년간 납부하면서 10년 단위로 부모님한테 5천만원을 현금 증여 또는 10년 단위 차용증 내용 갱신을 통해 5천만원씩 대차금 감축)

3. 총 주택구입 금액은 2억원인데 지금 차용증을 1억5천으로 그냥 작성하여 진행해도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 대상 지정 여부는 저희가 알 수 있는 부분이 아닙니다.

2, 3. 타인 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 둘 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 차용증 작성방법, 차용증 상 내용, 이자 및 원금의 상환방법 등의 그 기준은 별도로 가이드라인이 제시되지 않고 있고, 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

특수관계인간 금전소비대차거래는 원칙적으로 증여로 추정하는 것이며, 실제 원리금을 상환하고 이자소득에 대한 신고를 진행할 경우 차용으로 인정될 것으로 보입니다.