안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
빌라 전세를 구할 때 보증보험 가입 여부는 굉장히 중요한 요소입니다.
보증보험이 안 된다는 것은 다음과 같은 위험이 있다는 뜻입니다.
전세금 반환 위험 ( 전세 사기 위험 )
ㆍ 보증보험이 안 되는 이유는 보통 건물의 근저당 비율이 높거나 , 시세보다 전세가율이 높아서입니다.
ㆍ 만약 집주인이 대출이 많아 압류되거나 경매로 넘어가면 , 질문자의 전세금이 제대로 반환되지 않을 가능성이 큽니다.
시세보다 낮은 가격에 나온 이유 :
ㆍ 보증보험이 안 되는 빌라는 대개 실제 시세보다 높은 전세가로 설정된 경우가 많습니다.
ㆍ 집주인이 대출을 상환하거나 다른 사정이 있어서 전세가를 높게 잡은 것일 수도 있습니다.
대처 방법 :
1) 정말 보증보험이 안 되는지 직접 확인
ㆍ HUG ( 주택도시보증공사 ) 또는 SGI 서울보증에서 직접 확인합니다.
ㆍ 가끔 중개사나 집주인이 보험이 안 된다고 말하지만 , 사실 가입 가능한 경우도 있습니다.
2) 안전한 매물을 찾으려면 ' 매매가 대비 전세가율 ' 체크
ㆍ 빌라 시세 ( 매매가 ) 대비 전세가율이 70%를 넘으면 위험할 확율이 큽니다.
ㆍ 전세가율이 높으면 집이 경매로 넘어갈 때 , 질문자의 전세금을 못 돌려받을 가능성이 큽니다.
3) 시세보다 저렴한 이유를 철저히 분석 :
ㆍ 근저당이 많이 잡혀 있는지 , 집주인의 신용이 괜찮은지 확인 필요함.
4) 보증보험이 안 되더라도 ' 대출 없는 집 ' 이거나 ' 집주인이 신용 확실 ' 한 경우에만 고려할 것
ㆍ 보증보험이 안 되는 집이라도 , 집주인에게 확정일자와 전세권 설정을 요구하면 보호받을 확율이 높아집니다.
ㆍ 하지만 , 집주인의 재정상태가 나쁘면 전세금 반환이 어려울 수도 있으니 집주인의 대출 및 소유 부동산 상태 확인 필수임.
결론적으로 , 보증보험이 안 되면 피하는 게 안전합니다.
ㆍ 현재 자금이 부족해서 어쩔 수 없이 저렴한 매물을 본다면 , 되도록 보증보험 가능한 곳을 찾는게 좋습니다.
ㆍ 차선책으로 보증보험이 안 되는 집이라도 근저당 없는 곳 , 집주인 재정이 튼튼한 곳을 찾는 방법이 있지만 , 이는 위험 부담이 큽니다.
만약 , 옵션이 있는 곳을 원한다면 ,
ㆍ 월세 + 보증금 조합으로 보증보험 가능한 매물 찾기
ㆍ 보증금 낮추고 나머지 예산을 월세로 전환하는 방법도 고려할 만 합니다.
빌라 전세 사기가 요즘 많으니까 절대 급하게 결정 하시지 말고 , 신중하게 따져 보시기 바랍니다.