경제
전세계약 작성 후 바로 확정일자 및 임대차신고 했는데, 그래도 임대인이 대출을 받을수 있나요?
전세계약서 쓰고 바로 확정일자랑 임대차 신고했는데요. 아직 이사전이라서 전입전인데 그사이 임대인이 집담보로 대출을 받을수 있나요??
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 임대차계약 당시 임대차계약서상에 잔금전에(전입신고전에) 권리 변동이 있을 경우 계약 취소 및 손해배상 청구에 관한 특약을 기본적으로 넣게 됩니다. 그리고 잔금 직전에 등기부등본을 통해서 임대인의 근저당에 대한 확인을 하고 잔금을 하고 계약을 마무리를 짓기 때문에 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 임대인이 집을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.
그 이유는 대항력의 발생 시점 때문입니다. 전세 세입자가 보증금을 보호받기 위해 필요한 '대항력'은 다음 세 가지 조건을 모두 갖춰야 완성됩니다.
* 주택의 인도 (이사)
* 전입신고
* 확정일자
2. 주의해야 할 점
* 대항력 발생 시점: 전입신고를 하더라도 대항력은 신고한 당일이 아니라 '다음 날 0시'부터 발생합니다.
* 근저당권의 효력: 반면, 은행의 대출(근저당권 설정)은 등기소에 접수된 '즉시' 효력이 발생합니다.
* 현재 상황: 질문자님은 아직 이사 전이고 전입신고를 하지 않으셨기 때문에, 현재 등기부상으로는 세입자의 권리가 나타나지 않습니다. 따라서 임대인이 이 틈을 타 대출을 받는 것이 기술적으로 가능하며, 이 경우 은행의 근저당권이 질문자님의 보증금보다 우선순위가 됩니다.
3. 대응 방법
* 잔금일 당일 등기부등본 확인: 이사 당일(잔금 치르기 직전)에 반드시 등기부등본을 다시 떼서 그사이 대출이 실행되었는지 확인해야 합니다.
* 특약 사항 활용: 계약서에 "임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약은 무효로 하고 배액 배상한다"라는 특약이 있는지 확인해 보세요.
* 빠른 전입신고: 이사 당일 오전 중으로 바로 전입신고를 마치시는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
임대인이 나쁜 마음을 먹는다면 그럴수는 있습니다. 이런 유형의 전세사기가 있어 1금융권과 2금융권, 인터넷은행의 경우 국토부와 협의하여 임대인의 대출신청이 있다면 해당주택의 확정일자를 확인하도록 제도가 되어 있습니다. 향후 적용되는 곳을 확대할 방침이라고는 하는데요. 대부업 쪽이나 개인간 대출까지는 어찌할 방법은 없으나 이렇게 까지 하는 임대인은 거의 없을 것입니다. 최근 전세사기 이슈가 있었지만 지금까지 임대차 제도가 잘 유지되어 온 이유이기도 할 것이구요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세계약서가 있으면 즉시 확정일자를 받을 수는 있으나, 전입신고를 하지 않으면 확정일자가 효력이 발생하지 않으므로 임대인이 주택을 담보로 대출을 받는 것이 가능할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약서상에 특약으로 전입신고 익일(영업일 기준)까지 등기부등본상 새로운 권리관계 설정 금지를 기재해 놓으셔야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
가능여부만 따지면 가능합니다. 대출의 경우 선순위 근저당등이 없다면 원칙상 대출에 문제가 없으며,임대차에 따른 임차권은 등기가 되지 않는 권리이기에 은행이 등기부만 보고 대출심사를 한다면 대출이 가능할수 있습니다. 그리고 잔금을 치루기 이전까지는 전입신고에 따른 대항력도 부여되지 않은 상황이므로 대출이 먼저 실행되면 임차인보다 선순위가 될수도 있습니다. 다만 이러한 행위는 임대차계약서상 특약으로 금지되어 있을 것으로 예상되며, 그에 따라 계약해지 및 손해배상등의 책임을 물을수 있기에 현실적으로 흔하게 발생되지는 않습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입 전이라면 임대인은 담보대출 실행이 가능합니다. 대항력은 전입신고 다음날 0시 부터 발생합니다. 잔금과 전입, 확정일자를 같은 날 처리하는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고를 아직 안했으면 대출을 받을수도 있습니다
보통 임차인이 전입신고가 되어 있으면 한도 때문에 대출을 못받지만 전입이 안되어 있으면 받을수도 있어서 잔금치르면 바로 전입신고를 해야 합니다
확정일자와 임대차신고만으로는 우선변제권이 완성되지 않습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
네 이론적으로 가능합니다 아직 전입신고와 실제 거주를 하지 않았기 때문에 대항력이 발생하지 않았습니다. 법적 방어막인 대항력은 전입신고 + 이사를 마친 다음날 0시에 생겨 확정일자만으로는 대출을 막지 못합니다. 자금 당일 입금 직전에 등기부등본을 다시 떼서 대출 여부를 반드시 확인하시면 됩니다. 계약서 특약에 잔금일 다음날까지 담보권을 설정하지 않는다 설정시 계약위반으로 계약해지 및 손해배상 청구가 가능하다고 작성하시면 됩니다. 가장 중요한 시점은 잔금을 치르는 날이니 등기부등본만 열람해 잘 확인하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 확정일자와 임대차 신고를 했어도 임대인이 해당 주택을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.
하지만 전입신고와 확정일자를 받으면 임차인이 대항력이 생기기 때문에 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
또한 은행에서 위험이 될 만큼 대출을 해주지도 않습니다.
감사합니다.