저당권이라는 것이 무엇인가요?

Question

전세계약을 할 때 보면 저당권이 잡혀있느니 어쩌느니 항상 그런 이야기를 듣게 되는데요

부동산에 있어서 저당권이라는 건 무엇인가요?

저당권에는 우선순위가 정해져있나요?

곽대영 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.은행에서 대출을 받으면 저당권을 해당 집의 등기에 설정합니다.저당권은 다른 기관(주로 은행)이나 개인이 그 집을 담보로 채무자(주인)에게 돈을 빌려 줬다는것을 말합니다.그것을 대부분 등기에 기록해두니 제 3자는 그것을 보고 이집 주인은 집 담보로 대출을 얼마를 받았구나 알 수 있습니다.근저당은 설정일이 적혀 있어 설정일 순서대로 우선순위 권리가 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 대박 인중개사입니다.쉽게 말해 전세계약 보다 전에 그 부동산에 빚이 얼마나 있는가를 보는게 중요합니다.왜냐면 집주인이 부동산에 빚을 잔뜩 낸 상태에서 다시 전세를 받았는데최악의 경우 그 집이 경매로 넘어가면 먼저 권리를 가지고 있는 빚이 우선 변제되고그다음으로 전세 보증금을 받을 수 있으니 반드시 선순위 저당권(빚)이 있는 부동산은피하시기 바랍니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저당권이란 "채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물(담보물)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리"를 뜻합니다.즉, 은행에서 돈을 빌리고자 할 경우, 은행은 돈을 빌려주는 대신 물건 또는 부동산과 같은 담보물을 요구합니다. 돈을 돌려받지 못하는 상황이발생할 수 있기 때문에 담보를 잡고 돈을 빌려주는 것입니다.따라서 A 씨는 B은행에 자신이 소유하고 있는 집을 담보로 3억을 빌렸으나 끝내 빌린 돈을 갚지못한다면, 은행은 A 씨 소유의 집을 경매에 넘깁니다. 은행은 경매를 통해 발생한 낙찰 대금에서빌려준 돈을 가져갈 수 있는 우선변제권을 갖고있습니다.은행에서 저당권을 설정하고 빌린 돈을 '채권액'이라고 합니다.근저당권이란 "장래에 생길 채권의 담보로서 미리 설정한 저당권" 또는 "저당권의 일종으로서채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정 금액의 한도로 담보하는저당권"을 뜻합니다.말이 어렵지만, 큰 틀에서 보면 저당권과 비슷합니다. 다만, 소위 저당권보다 근저당권이 더 위험하다고 알려져 있습니다. 그 이유는, 바로 불특정채권에 대한 담보로 돈을 빌려주기 때문에 사실상 빌린 돈 보다 더 많은 금액이 채무로 잡혀있기때문입니다.차이점1. 채권액/채권최고액저당권과 근저당권의 첫 번째 차이점은 바로 "채권액"과 "채권최고액"입니다.저당권이나 근저당권을 설정하게 되면, 부동산의등기부등본 상에 명시되는데, 저당권을 설정한사람의 등기부등본에는 "채권액"이라고 기재되며, 근저당권을 설정한 사람의 등기부등본에는"채권최고액"이라고 기재됩니다.채권액 - 저당권 설정 시에 해당되며 빌린 돈의 액수만큼만 기재된다.채권최고액 - 근저당권 설정 시에 해당되며 빌린 돈이상의 금액이 기재된다.즉, 채권액은 확정적 금액에 대하여 등기부등본에 기재됩니다. A 씨가 1억을 빌렸다면 등기부등본에 "채권액 1억 원"이 기재됩니다. 때문에, 빌린 돈 액수만큼만 은행에 상환하면 됩니다.다만, 채권최고액은 불특정 채권에 대한 금액이기에 A 씨가 1억을 빌렸더라도 등기부등본 상에는 "채권최고액 1억 2천만 원"이라고 기재될 수있습니다. 또는 "채권최고액 1억 3천만 원"이라고도 기재될 수 있죠.이 둘의 차이는 "계속적인 거래"에 있습니다.근저당권을 설정했다면 빌린 금액의 120% 또는130%의 금액을 채권최고액으로 설정하여 여분의 금액에 대해서 추가로 융자를 받을 수도 있고또는 상환해왔던 금액만큼 다시 돈을 융통할 수도 있습니다. (채권최고액 설정은 은행마다 다릅니다.)2. 상환 방법저당권 설정 시, 기재된 "채권액"은 중도 상환 없이 정해진 날짜에 딱 모두 갚아야 합니다.반면, 근저당권 설정 시에는 기재된 "채권최고액"에서 중도 상환이 자유롭고 채권최고액 범위내에서 추가 융자가 가능합니다. 정해진 날짜 안에서 자유로이 상환해도 무방합니다.3. 말소 방법등기부등본에 기재된 저당권과 근저당권의 말소방법은 다릅니다.저당권의 경우에는 빌린 채권액을 모두 상환하면등기부등본상에서 자동으로 저당권이 말소됩니다. 그러나 근저당권의 경우에는 채권최고액을모두 상환했더라도 말소 신청 등기를 별도로 진행해야 합니다.근저당권 말소 신청을 하기 위해서는 관할 등기소를 방문하거나 또는 인터넷을 통해 신청할 수있습니다.