아파트 경매 권리분석에 관한 문제인데 여쭤 봅니다

Question

경매에 넘어가 진행중인 아파트가 있는데 소유자가 아내분으로 되어 있고 아내가 사장인 아내 명의의 회사가 채무자로 되어 있는데 거기에 순위가 빠른 임차인이 있는데 아내분의 남편입니다

이럴때 암차인의 권리가 생깁니까?

낙찰자가 권리를 인수해야 하는겁니까?

부부가 서로 주인과 임차인이 될수가 있나요?

아내가 채무자이며 경매 당사자인데 남편이 임차인으로 등록이 되어 있는것도 권리가 발생 됩니까?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

부부 사이라도 주민등록과 거주 등 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖췄다면 임차인으로서의 지위가 인정될 여지가 있습니다. 다만, 경매 실무와 판례에서는 채무자의 배우자가 임차인으로 등록된 경우, 이를 실제 임대차 관계가 아닌 부부 공동생활로 보아 대항력을 부정하는 경우가 많습니다.

본 사안처럼 아내가 소유자이자 채무자인 경우, 남편의 임차권은 실질적인 임대차 계약의 성립 여부와 보증금 지급의 실제 증빙이 가장 중요합니다. 만약 법원이 이를 진정한 임대차로 보지 않는다면 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

의뢰인께서는 낙찰 전 법원에 제출된 임대차 내역과 보증금 송금 내역 등을 면밀히 확인하시길 권합니다. 단순히 부부라는 이유만으로 권리가 즉시 소멸하지는 않으나, 실질적 대가 관계가 입증되지 않으면 대항력은 인정되기 어려울 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

해당 사안의 경우, 결국 가장임차인 여부를 입증하는 게 핵심인 사안이고 의심스러운 것은 맞지만 부부 간 임대차계약이 그 자체로 위법한 건 아닙니다.