갑작스런 전세인상과 계약갱신청구권 행사 표현의 기준과 명확성
안녕하세요.
현재 전세 2년 만기가 눈앞에 임대인과 분쟁이 일어난 임차인입니다.
현재 저의 임대인 분은 기존 첫계약을 했던 임대인이 아닙니다 [2년 사이에 매매가 일어남]
상황은 아래와 같습니다.
2022년 8월 28일 계약 만기일
- 2022년 6월 8일 임대인 -> 임차인에게 유선으로 계약연장 의사를 물어봄. 2년 연장하고 싶다고 답함. 별다른 코멘트없음.
- 2022년 6월 9일 임차인 -> 임대인에게 카톡 메세지로 어제 통화에서 계약연장을 해주기로 한 부분에 대해서 재차 확인메시지를 보내었고 그렇다고 답변을 받음. [인상 및 계약변경에 대한 얘기가 없어 재차 확인을 한 것]
- 2022년 8월 15일 임대인 -> 임차인에게 보증금 5% 인상 요구를 통보.
- 2022년 8월 16일 임차인 -> 임대인에게 너무 갑작스런 인상요구라 현금마련이 어렵다. 전달. 임대인은 어떻게든 마련해달라고 요구함
- 2022년 8월 17일 임대인 -> 임차인에게 재계약이 아닌 기존 계약연장이며, 보증금인상 + 계약갱신청구권을 사용한걸로 하겠다고 통보함.
현재 위와 같은 상황입니다.
너무 갑작스런 인상에도 저는 긍정적으로 현금을 마련해보겠다고 소통을하였고 이 과정에서 저는 계약갱신청구권을 사용한다라는 인지나 명시가 한번도 없었습니다.
그런데 오늘 임대차인 분쟁조정센터에 상담을 받았는데, 일반적으로 임차인이 "계약갱신청구권을 사용하겠다" 라고 명시적으로 말을하지 않아도 계약이 갱신되면 계약갱신청구권을 사용한 것으로 해석한다고 하더라구요.
1. 계약갱신청구권을 사용한 것이 맞는 것인지?
2. 새 집주인과 재계약을 하게되면 계약갱신청구권을 사용하지 않게 되는 것인지?
3. 만약 재계약을 해야지만 청구권 사용처리가 안된다면, 어떤 방식으로 새 집주인과 재계약을 해야하는지?
3. 만약 임대료 인상을 제가 거부할 시 어떤일이 발생하는지, 거부해도 되는 것인지?
답변 부탁드립니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.
질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
1. 계약갱신청구권을 사용한 것이 맞는 것인지?
계약갱신청구권은 2년을 연장한다는 개념이고 일반 재계약은 새로운 임대차 계약을 맺는 개념입니다.
따라서 유선상 "계약연장"을 하겠다는 의사를 표시하셔서 계약갱신을 청구하신 것이라고 봐야됩니다.
2. 새 집주인과 재계약을 하게되면 계약갱신청구권을 사용하지 않게 되는 것인지?
앞서 말씀드렸듯이 재계약은 계액갱신청구권처럼 기존 계약을 연장한다는 개념이 아니고 새롭게 다시 계약을 맺는 것입니다.
재계약과 계약갱신청구권은 다른 개념이고 재계약을 하셨다면 계약갱신청구권을 사용하신게 아닙니다.
3. 만약 재계약을 해야지만 청구권 사용처리가 안된다면, 어떤 방식으로 새 집주인과 재계약을 해야하는지?
재계약을 하실지 계약갱신으로 계약을 연장하실지는 임대인과 서로 협의를 통해서 결정하셔야 됩니다.
4. 만약 임대료 인상을 제가 거부할 시 어떤일이 발생하는지, 거부해도 되는 것인지?
계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있지만 집주인이 임대료를 5% 범위 내에서 증액하고 싶다면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 그 이유를 입증해야 됩니다. 임대료 증액 사유는 현재의 임대료가 임차 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우입니다.
하지만 임차인은 임대료 인상을 거부할 수 있습니다. 즉, 증액 사유에 부합해도 최종적으로 임차인의 동의를 받아야 인상을 할 수 있고 거부하신다고 해도 계약갱신청구권은 행사 가능합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
1. 갱신청구권을 사용한것으로 한다고 임대인이 언급 했기에 반대의견이 없이 재계약이 되면 청구권은 사용한것으로 볼 여지가 많습니다.
2. 새집주인인지는 중요치 않고 협의하에 갱신청구를 사용한 재계약인지 협의가 중요합니다. 갱신청구를 사용하지 않은 재계약이라면 임대인은 5%이상도 보증금증액이 가능합니다.
3. 질문이 이해가 안됩니다.
4. 5% 인상도 거부 가능합니다. 거부한다고 바로 나가라고 하지는 못하지만 분쟁조정위원회 조정이 들어가면 아마도 5%는 증액을 하라고 나오지 않을까합니다.
물론, 그 조차도 거부하면 소송을 해야겠지만 5% 증액은 요즘은 정해진 수순으로 그것을 갑작스럽다고 하기에는 무리가 있어 보이고 그정도는 올려주셔야 임대인도 올라간 세금도 내고 할 것 같습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.
안타깝지만 임대인 말이 다 맞습니다.
2개월 전이기에 더 거주하시려면 인상에
응하시고 계약갱신청구한 것입니다.
묵시적 갱신이 됐다면 모를까
지금 상황은 새집주인에게도 당연히 승계가
되기에 달리 방법이 없고 인상을 거부하실 경우
계약해지가 되고 이사를 가셔야 합니다.