전세들어가는데 안전한지 궁금합니다...
22년도 매매가격 9억5천
근저당 채권최고액 4억8천
선순위 세입자들 보증금 모두 합쳐서 6천
(모두 월세이고 본인만 전세라 선순위 보증금 모두 합쳐도 얼마 안됨)
본인 보증금 1억2천
이렇게인데 위험할까요?
그리고 확정일자만 받고 싶은데 전세권설정도 추천하시나요?
22년도 매매가격 9억5천
근저당 채권최고액 4억8천
선순위 세입자들 보증금 모두 합쳐서 6천
(모두 월세이고 본인만 전세라 선순위 보증금 모두 합쳐도 얼마 안됨)
본인 보증금 1억2천
이렇게인데 위험할까요?
그리고 확정일자만 받고 싶은데 전세권설정도 추천하시나요?
==> 금액적인 측면에서는 보증금 보호를 받을 수가 있지만 현재 부동산 경기가 불경기인 만큼 매매가격도 하락되고 있어 다른 물건을 알아보시는 것이 적절해 보입니다
일단 현재 시세가 중요합니다.
22년이면 부동산 최고 활황기 시절이라 그때보다 가격이 낮아졌을 가능성이 큽니다.
그리고 매매가보다는 공시가격을 확인해보셔야 합니다.
그래야 보증보험 가입 가능한지 여부를 알 수 있습니다.
보증보험 가입 가능한 수준이면 보험에 가입 하고 말고를 떠나서 어느정도 가격면에서는 괜찮다고 봅니다.
그리고 전세권 설정은 전입+확정일자의 효력과 같습니다.
확정일자만 받는것은 의미가 없고 전입이 동반되어야 합니다.
이후에 보증보험 가입을 꼭 권해드립니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
우선 확정일자만 갖추면 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다, 기본적으로 전입신고를 통한 대항력 없이는 우선변제권 효력도 없습니다, 즉, 전입신고를 하지 않을 거라면 반드시 전세권 등기을 하시는게 안전할수 있습니다.
그리고 경매의 경우 현시점 낙찰금액을 알수 없기에 배당 가능성을 말하기는 어렵습니다. 경매 특성상 시세보다는 최소 20%이상은 싸게 낙찰되는 경우 많기 때문에 낙찰금액은 진짜 잘 매각될 경우 7억초반이 될 가능성이 있고(물론 이보다 훨씬 낮아질수도 있습니다) 순위배당을 할 경우 소액임차인 +선순위근저당 + 선순위 임차인 보증금을 모두 5억을 넘지 않는다면 순위배당이 가능할수는 있습니다 . 다만 이러한 계산이 실제 경매와 크게 차이가 생길수 있고 ,현 권리상태를 참고하엿을 때 충분히 리스크가 큰 임대차로 볼수있습니다.
선순위세입자들의 임차보증금의 총 합계 금액이 6천이라고 말씀하시는걸 보니 다가구 주택인듯 합니다.
위험할지 아닐지 여부는 보증보험 가입 가능 여부에 따라서 달라질수 있겠습니다.
그리고 확정일자만 받으시는게 아니고 이사후 전입신고까지 마치셔야 합니다.
보증보험이 가입 가능하다면 전세권설정까지는 추천드리지 않고요.
질문자님께서 말씀하신 사항만 보면 아주 안전할 것으로 보입니다. 굳이 전세권설정을 안하셔도 될 것으로 보이며 전세권설정비용으로 전세보증금반환보험을 가입하시는 것을 추천드립니다.
만일 매매가격 9억5천 주택이 경매로 약 80%로
낙찰된 경우 7억6천입니다.
거기서 근저당 채권최고액 4억8천 빼고
선순위 세입자들 보증금 모두 합쳐서 6천
빼면 2억2천만원 남습니다.
보증금 1억2천보다는 여유가 있어 보입니다.
전입신고 + 확정일자 + 점유 이 효과는 전세권도
동일하므로 굳이 돈 들여서 전세권 할 필요는 없어 보입니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
위 조건만 보았을때는 나쁘진 않아보이나 선순위임차인 보증금 총액등 정확한 확인이 불가능하여 확답은 어렵습니다. 전세보증보험에 가입하시길 바랍니다.
대출과 전세보증금을 합해서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다
부동산과 어떤 상태인지 보시고 결정을 하시고 전입신고와 확정일자를 잘받아놓으시면 됩니다
거기다 전세보증보험 가입이 되는지 물어보고 된다고 하면 가입해놓으면 더 좋습니다