전세에서 월세로 바꿀때 계약서 써야하나요?

제가 전세, 월세가 처음이라서 여쭤봅니다..

전세계약은 3개월 후에 끝나고,청약된 아파트는 8개월 후 입주인 상황입니다. 전세대출을 연장할 수 없어서, 집주인 분과 월세로 5개월 더 지내기로 합의가 되었습니다.

전세 보증금 중 70%만 전세대출을 받았었기 때문에전세계약 끝나는 날에 대출 갚을 돈 보증금 70%만 임대인에게 받고나머지 30%는 안 받고 월세의 보증금으로 하려고 합니다. 이렇게 보증금을 부분적으로만 받았을 때 혹시나 나중에 문제될 가능성이 있을까요?(임대인 분이 연락이 안 된 적이 있으셔서 걱정이 됩니다..)

일단 전세 처음 들어올 때 허그 보증보험도 들었지만, 전세연장이 아니라서 이 보험도 3개월 이후에는 유효하지 않습니다.

이럴 경우 월세 계약서를 써야 하나요?그리고 임대인 분이 타지에 계시는데, 계약서를 써야 된다면 제가 거기로 찾아가야 할 거 같아요. 계약서 쓸 때 꼭 중개인이 있어야 하나요?

인터넷에서 제가 직접 계약서를 구할 방법이 있을까요?

중개인 없이도 계약서 쓴다 하더라도 효력이 있지요..?