혼인 안한 상태에서 조합원 분양권 사려합니다.
남편과 제 돈으로 분양권사려하는데 (초기 투자금6억 8천/ 추가 분담금 4억)
계약금 7천 (남편 6천 아내1천) 보낸상태입니다.
이후 남편 4억/ 남은 잔금은 아내돈+ 아내 명의로 대출 받아서 분양권 사려합니다.
매수인을 아내 명의로 했는데 공동명의로 변경하면 증여세 안내도 되는지 궁금합니다.
이미 매매 계약서 쓰고 계약금 낸 상태인데 잔금 내기전에까지 명의로 공동명의로 하면 이전에 남편계좌에서 매수인에게 돈 준거에 대한 증여세 물진 않는지
그리고 매수인을 공동명의로 변경하는 데 어려움은 따로 없는지 궁금합니다.
그리고 남편 명의로 전세자금 대출 받아 다른 전세집으로 입주 전 까지 사려고합니다.
공동명의로 할 시 전세자금대출에 영향이 없는지 궁금합니다.
아니면 혼인 신고 하는 게 더 나을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
혼인하지 않은 상태에서 조합원 분양권을 공동명의로 구매하고자 할 때는 몇 가지 중요한 법적ㆍ세무적 요소를 신중히 검토해야 합니다.
특히 명의 이전 시점 , 자금 출처 , 그리고 추후 주거계획 (예 : 전세자금 대출) 까지 모두가 서로 유기적으로 얽혀 있기 때문입니다.
(1) 현재 구조와 증여세 이슈
현재 매매 계약서는 ' 본인 단독 명의 ' 로 작성되었고 , 계약금 중 남편이 6천만 원 , 본인이 1천만 원을 지급한 상태입니다.
그리고 향후 남편이 4억 원 , 본인은 본인 명의 대출 및 자금으로 잔금을 부담할 계획입니다.
이 상황에서 중간에 공동명의로 변경하고자 한다면 , 세무당국은 다음 두 가지를 주목합니다.
ㆍ 명의 지분 비율과 실제 자금 출처가 일치하는가?
ㆍ 부부가 아니므로 ' 증여 ' 로 판단될 여지가 있는가?
즉 , 지분 비율에 맞춰 정확히 자금을 분담했다는 점을 입증할 수 있으면 증여세 부담을 피할 수 있습니다.
예를 들어 , 남편이 전체 투자금 10억 중 4억6천만 원(계약금 포함) 을 부담하고 , 본인이 나머지 5억4천만 원을 부담하면 , 지분을 46% : 54%로 설정해야 증여세를 피할 수 있습니다.
이 경우에도 입금 내역 , 통장 추적이 명확해야 합니다.
단 , 현재 계약서상 매수인이 본인으로 확정된 상황이므로 이후 공동명의로 바꾸기 위해서는 계약서 정정 , 조합의 동의 , 그리고 변경 계약서 체결이 필요합니다.
조합원 분양권의 경우 조합 규정상 명의 변경이 까다로울 수 있으므로 사전에 조합의 규약과 동의 절차를 확인하는 것이 필수입니다.
(2) 공동명의가 전세자금 대출에 미치는 영향
남편 명의로 전세자금 대출을 받으려는 경우 , 분양권의 공동명의 여부가 변수가 됩니다.
통상적으로 전세자금 대출은 " 무주택자 " 요건을 중요하게 보는데 , 공동명의라도 실입주 전에 ' 분양권 보유 사실 ' 이 확인될 경우 무주택 자격이 박탈될 수 있습니다.
특히 , 공공기관 전세자금 대출 (예 : 버팀목 , 청년전세자금대출 등) 은 ' 세대원 중 1명이라도 주택을 보유한 경우 대출 제한 ' 이 발생하므로 공동명의는 불리하게 작용할 수 있습니다.
민간은행 상품은 조건이 좀 더 유연하긴 하나 , 확정적으로는 대출기관에 사전 상담을 받아보는 것이 안전합니다.
(3) 혼인신고 여부의 판단
혼인신고를 하게 되면 , 부부 간 자산 이동에 대한 증여세 비과세 한도(연6억 원) 가 적용됩니다.
따라서 남편이 본인에게 일부 지분을 ' 무상 ' 으로 이전하더라도 세금 부담이 없거나 줄어듭니다.
또한 향후 재산 분할이나 상속 계획 시에도 유리합니다.
단 , 혼인신고 후라도 이미 단독명의 계약을 공동명의로 바꾸는 규약에 따라 허용되지 않을 수도 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
결론은:
ㆍ 공동명의로 변경 시 자금 출처에 따라 지분 비율을 정확히 반영해야 증여세를 피할 수 있습니다.
ㆍ 이미 단독명의로 계약이 진행 중이므로 공동명의 변경에는 조합의 동의 및 행정적 절차가 필요합니다.
ㆍ 공동명의는 남편의 전세자금 대출 자격에 부정적 영향을 줄 수 있으므로 주의해야 하며 ,
ㆍ 혼인신고를 통해 증여세 문제를 간소화할 수 있지만 , 계약서상 명의 변경은 별개의 문제이므로 사전 조율이 필요합니다.
따라서 . 가장 안전한 경로는 조합 규약을 확인 후 , 매매계약을 공동명의로 다시 체결하거나 , 혼인신고 후 증여세 비과세 범위 내에서 지분을 조정하는 방향을 택하는 것입니다.
계약금 납입 이후의 수정은 복잡해질 수 있으므로 빠른 판단과 전문가 상담이 요구됩니다.
1명 평가남편과 제 돈으로 분양권사려하는데 (초기 투자금6억 8천/ 추가 분담금 4억)
계약금 7천 (남편 6천 아내1천) 보낸상태입니다.
이후 남편 4억/ 남은 잔금은 아내돈+ 아내 명의로 대출 받아서 분양권 사려합니다.
매수인을 아내 명의로 했는데 공동명의로 변경하면 증여세 안내도 되는지 궁금합니다.
==> 네 그렇습니다.
이미 매매 계약서 쓰고 계약금 낸 상태인데 잔금 내기전에까지 명의로 공동명의로 하면 이전에 남편계좌에서 매수인에게 돈 준거에 대한 증여세 물진 않는지
그리고 매수인을 공동명의로 변경하는 데 어려움은 따로 없는지 궁금합니다.
==> 공동명의로 변경하는 경우 사전 매도인과 협의가 필요한 사항입니다.
그리고 남편 명의로 전세자금 대출 받아 다른 전세집으로 입주 전 까지 사려고합니다.
공동명의로 할 시 전세자금대출에 영향이 없는지 궁금합니다.
아니면 혼인 신고 하는 게 더 나을까요?
== >혼인신고를 한다면 다양한 혜택을 받을 수가 있는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
기존 계약서를 단독명의로 (매수인을 아내 명의로) 하셨기 때문에 증여세가 나올 소지가 큽니다.
공동명의로 변경이 가능하신지는 시행사 또는 조합에 확인이 필요합니다.
공동명의로 하시는 순간 남편도 주택 보유자로 간주됩니다.
즉 , 입주전까지 전세자금대출받기가 어려울 수 있습니다.
혼인신고는.. 큰 영향이 없을 것 같네요.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
분양권 공동명의 문제만 고려하면, 혼인신고 하는 것이 증여세 리스크를 줄일 수 있습니다
하지만 전세자금대출이 필요하다면 혼인신고를 잔금 이후로 미루는 것이 유리할 수 있습니다
공동명의로 변경 가능 하지만 시행사/조합의 동의가 필요합니다
수수료 및 조건 확인이 필수입니다
증여세 문제는 자금비율대로 지분 나누면 발생하지 않고 지분 불균형 시 증여로 간주 될수 있습니다
이런부분을 잘체크해서 하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공동명의로 하면 각자의 자금 기여 비율이 명확하고 이를 증빙할 수 있다면 증여세는 발생하지 않습니다.
계약 당시 아내 명의였기 때문에 이 금액은 아내에게 금전 증여로 볼 수 있습니다.
그러나 이후 공동명의로 바꾸고 등기 시 지분을 실제 자금 기여 비율로 조정하면 증여세 문제는 없습니다.
감사합니다.