안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
본인은 계약금을 포기해야하는 상황입니다. 그이유는 다음과 같습니다.
부동산매매계약(임대차계약)을 하고 계약금을 받았는데, 그 후 매수인(임차인) 이 정해진 기일에 중도금 또는 잔금을 지급하지 않는 등 이 행을 지체하는 경우가 간혹 발생합니다. 이때 매수인의 이행지체를 이유로 부동산계약을 파기하기 위해서는 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.
부동산매매계약후 매도인이 매수인(임차인)의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건은 원칙적으로, ①매수인이 이 행을 지체하였을 것, ②매도인(임대인)이매수인에게 상당한 기간 을 정하여 이행을 최고(촉구) 하였을 것, ③매수인이 상당 한 기간내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않았을 것, ④ 매도인이 이를 이유로 해제 의사표시를 하여 매수인에게 도달될 것 등입니다.
다만, 여기서① 매수인이 이행을 지체하였을 것'요건과 관 련해서는, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인의 의무 는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 상호간 동시이행항변 권이 있으므로, 매도인 역시 자신의 의무를 이행해야, 매 수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고, 비로소 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.
예를 들어, 매수인이 잔금기일에 잔금 지급을 지체하는 경 우, 부동산매매계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인 의 소유권이전등기 이행의무는 원칙적으로 동시이행관계 에 있어 양자가 동시에 이행되어야 공평하므로(계약금, 중 도금 지급의무는 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야하 는 의무인 것과 비교됨), 매도인이 잔금지급기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 자신의 의무를 다하였을때 비로소 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고 매도인이 이를 이 유로 계약을 해제할 수 있다. 여기서 매도인이 준비해야 하 는 소유권이전등기에 필요한 서류란 등기권리증, 매도용 인감증명서 등을 말하는 것입니다. (대법원 92다5713 판 결).
임대인과 원만하게 해결하기바랍니다.