담보물의 교환가치에서 우선하여 변제를 받을수 있는 권리를 우선변제권이라 합니다.
저당권의 경우 저당권자는 설정된 순위에 따라서 우선변제권이 인정됩니다.
주택임대차의 경우 전세권 설정을 하지 않는 채권적인 전세가 이루어지는 경우가 많은데
이때 임대차계약관계는 등기부에 등기가 되지 않으므로 물권적인 권리가 인정되지 않습니다.
그래서 임대인인 소유자가 변경될 경우 변경된 새로운 소유자에게 기존의 임대차계약관계를
주장할수 없는 것이 원칙이었고
임차보증금을 반환받지 못할 경우 임차목적물에 대해서 우선변제권이 인정되지 않아서
곤란한 경우도 많았습니다.
주택임대차보호법은 주택의 임차인의 불안정한 권리관계를 안정화 시키기위해서
등기한 전세권에 준하는 권리를 인정하고 있는데
그 중 중요한 내용이 대항력과 우선변제권입니다.
대항력은 주택의 점유와 주민등록(전입신고)를 갖춘 경우 인정되며
임대인인 소유자가 변경되더라도 변경된 소유자에게도
기존의 임대차관계를 주장할수 있는 것을 말합니다.
우선변제권은 위 대항력의 요건에 더하여 확정일자를 갖출 경우
그 요건을 갖춘 시점을 기준으로 순위에 따라서
주택과 그 부지에 대해서 우선하여 변제를 받을수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권이 인정되면 보증금을 반환받지 못할 경우
해당 주택에 대해서 경매를 신청하여 매각대금에 대해서
우선하여 배당을 받을 수 있게 됩니다.
즉, 주택임대차보호법은 채권적인 권리만 인정되는 임차인에게
물권에 준하는 권리를 인정하여 서민들의 주거안정을 기하고자 하는 것입니다.