전셋집 집주인 변경에 따른 전세자금대출 문의

Question

안녕하세요.
전세계약이 2달 뒤 만료되는데 너무 복잡한 상황이어서 도와주시면 감사하겠습니다.

ㅇ 현 상황
- 2억짜리 전셋집에 1억 디딤돌전세대출, 1억 현금으로 계약 후 살고 있음
- 집 계약만료는 2026년 1월인데, 계약만료 3일 전 집주인이 변경된다고 함
- 새로운 집주인은 전세금 5% 인상하여 재계약 채결하자고 함

ㅇ 문의사항
1. 대출 관련
- 디딤돌전세대출 연장 시 계약만료 한달 전 연장신청을 해야하는데, 이때는 아직 집주인이 변경되기 전입니다. 새로운 집주인이 잔금까지 치른 후에 재계약서를 쓰고 대출 연장을 계약만료 전에 바로하면 될까요?
아니면 먼저 은행에 대출연장 신청을 하면될까요?

- 신혼부부 전세대출이 이율이 더 좋아서 2억 대출을 받는걸로 전환하고 싶은데, 해당 경우 디딤돌 전세대출은 갚고, 별도로 신혼부부 전세대출을 신청하면 될까요? 해당 경우 집주인이 곧 변경되는데 문제 없을까요?

2. 새로운 임대차 계약서 작성 관련
- 전세금 5% 인상에 따른 임대차 계약서 작성 시, 부동산 복비는 누가 부담하나요?
- 전세 보증보험은 그럼 새로 들어야겠죠?

질문이 많은데.. 많은 도움 주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

집주인 변경 시점은 대출 연장에 큰 문제가 되지 않습니다

새 집주인이 된 뒤 재계약서를 제출해도 되고, 먼저 연장 신청을 넣어도 됩니다

다만 은행이 요구하는 서류 제출 시점까지 새 임대차계약서가 있어야 한다는 점이 중요합니다

부동산에서 계약서 작성을 하게 된다면 부동산 수수료는 임대인,임차인 각각 10만원정도 부담하게 됩니다

물론 부동산과 협의를 하셔야 합니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 새로운 전세대출로 전환을 하기 위해서는 재계약서가 있어야 하고 특히 정부기금대출 중일 경우는 대환이 어려운 경우도 있으니 반드시 전세대출 전에 공사나 은행에 문의를 해서 대환 형식이 가능한 상품이 있는 지 살펴볼 필요가 있습니다. 또한 새로운 재계약서를 작성을 해야 은행에서 대출 신청이 가능한데 시기적으로 촉박한 감이 있어 보입니다.

임대차계약서 대필료는 임대인 임차인 각각 쌍방 부담이 원칙이고 대필료는 지역에 따라 공인중개사에 따라 다르겠지만 5~20만원 선에 해줍니다. 또한 전세보증보험은 2년간 보증이므로 새로이 계약을 하게 되면 새로 가입을 해야 합니다.

또한 임대료 증액이 있을 경우 확정일자를 받아서 증액분 만큼 우선변제권을 확보하는 것이 좋습니다.

감사합니다.

Answer 3

1. 대출 관련
- 디딤돌전세대출 연장 시 계약만료 한달 전 연장신청을 해야하는데, 이때는 아직 집주인이 변경되기 전입니다. 새로운 집주인이 잔금까지 치른 후에 재계약서를 쓰고 대출 연장을 계약만료 전에 바로하면 될까요?
아니면 먼저 은행에 대출연장 신청을 하면될까요?

==> 우선적으로 기한내 대출연장신청이 우선입니다. 그 다음에 임대인이 변경되는 경우 계약서를 수정, 또는 다시 작성을 한 후 진행하심이 적절합니다

- 신혼부부 전세대출이 이율이 더 좋아서 2억 대출을 받는걸로 전환하고 싶은데, 해당 경우 디딤돌 전세대출은 갚고, 별도로 신혼부부 전세대출을 신청하면 될까요? 해당 경우 집주인이 곧 변경되는데 문제 없을까요?

==> 가능합니다. 신청전까지 명의가 변경되지 않는다면 문제가 되지 않습니다.

2. 새로운 임대차 계약서 작성 관련
- 전세금 5% 인상에 따른 임대차 계약서 작성 시, 부동산 복비는 누가 부담하나요?
- 전세 보증보험은 그럼 새로 들어야겠죠?

==> 양쪽 모두 부담해야 합니다. 보증보험도 연장 등을 해야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대인 변경 자체는 전세대출 연장 신규 전세대출에 큰 문제는 아니고 임대인과 재계약서만 제대로 쓰면 됩니다.

디딤돌 연장, 신혼부부 전세대출 갈아타기는 둘 다 새 임대차 계약서 + 임대인 정보 기준으로 다시 심사하는 거라 시기, 서류만 잘 맞추면 가능합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

우선은 디딤돌 대출 연장은 기존 계약서로 임시 연장 신청을 하시고 잔금 후 새로운 계약서를 제출하시는 방식으로 은행과 사전 협의를 진행하시면 됩니다. 이 과정에서 안되는 은행이 있으실 수 있으니 참고하시구요.
디딤돌을 상환하시고 새 집주인과 재계약서 작성 후 신혼부부 대출 신청도 가능합니다. 이 또한 안전하게 사전 상담을 통해 가능 여부를 명확하게 확인 받아두시는 것이 좋습니다. 그리고 복비의 경우 임차인이 내시는 것이 일반적이며 협의하에 상황은 유동적이라는 점 참고하시기 바랍니다