전세 계약 할때 전세보증보험 가입할때 매매가의 90프로이하여야 하는데 매매가 대비 90프로가 넘어버리는데 어떻게해야 하나요?

Question

전세계약을 했는데 매매가가 5000짜리 인데

전세계약을 4500에 했습니다.

그런데 저번주에 kb시세로 매매가가 4950으로 내려서 전세금이 매매가의 90%이상이 되버려서 전세보증 보험 가입이 안되는데,

전세게약을 4455만원으로 하고 집주인한테 따로 45만원을 지급하여 4500을 맞춰주고 45만원에 대한 영수증을 받아서 계약기간 끝날때 다 받는조건으로 계약해도 문제 될게 없나요??

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세계약서에 별도 지급이라고 기재되면 실질적으로 전세금으로 인정될 수 있으므로 전세보증금을 줄이는 대신 일부를 월세로 돌리는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 향후 전세보증보험 가입 조건이 더 까다로워 질 수도 있음에 유의하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

집주인에게 지급한 45만 원은 전세보증금 외 금전으로 명확히 구분되어야 합니다

전세계약 보증금 외 별도 지급한 금액 45만 원은 계약 종료 시점에 반환받기로 함

사적 합의지만, 분쟁 방지용 문서로 작성하여 서명날인 받아두세요

이런 구조는 서로 신뢰 기반이 없으면 추후 문제 발생 가능성 큽니다

아니면 45만원을 관리비 명목으로 차감해 나가는 방법도 있습니다

Answer 3

전세계약을 했는데 매매가가 5000짜리 인데

전세계약을 4500에 했습니다.

그런데 저번주에 kb시세로 매매가가 4950으로 내려서 전세금이 매매가의 90%이상이 되버려서 전세보증 보험 가입이 안되는데,

전세게약을 4455만원으로 하고 집주인한테 따로 45만원을 지급하여 4500을 맞춰주고 45만원에 대한 영수증을 받아서 계약기간 끝날때 다 받는조건으로 계약해도 문제 될게 없나요??

===> 서로 협의결과에 따라 판단해야 하는 사항이고 가급적 다른 물건을 계약하시는 것이 적절해 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문과 같이 하시는 것은 편법에 해당하고 원칙상 추천드리기는 어렵습니다. 차라리 보증보험 가입이 가능한 한도까지 보증금을 맞추고 나머지 차액에 대해서는 월세로 전환을 하는 방식이 더 나을수 있습니다. 이유는 질문처럼 할 경우 법적으로 보호가능한 보증금은 계약서상 보증금이며, 차용증을 받거나 영수증을 받는다고 해도 이는 임대차에 따른 보증금이 아닌 금전소비대차 채권으로 볼수 있기 떄문에 법적 보호를 동일하게 받을수 없고, 법적으로 이중계약서를 작성한 것으로 볼수 있어 이후 이 문제로 인해 정상적인 절차진행에 영향을 줄수도 있는 리스크기 있습니다. 물론 가능성에 대한 부분이나, 질문과 같은 방식으로는 계약을 진행하지 않는것이 좋습니다.

참고로 보증보험시 주택가격의 90%는 매매가격이 아니라 KB시세등을 기준으로 하기 때문에 실제 책정된 담보주택가격이 낮다면 보증금을 더낮게 설정하여야 할수 있기에 일단 KB시세등을 확인하셔야 하는점은 참고하시기 바랍니다.