상가 월세 재계약시 계약서에 월세 할인가격 특약 문제.

Question

상가 분양받은 임대인이 자기가 나중에 되팔때 조금 더 값 쳐서 팔고 싶다면서

임차인인 저에게 실제 월세 보다 40만원 비싸게 월세를 계약하고 특약에 실제 주고 받는 월세가를명시하게 계약 했습니다.

특약에 40만원을 2년간 할인해준다 이런식으로 문구를 만든 것이죠.

2년간 특약 금액으로 월세를 냈습니다.

이번에 재계약 하려고 하니 자기는 계약서 에 나온 금액으로 받고 싶다고 합니다.

조금 황당해서 한바탕 했습니다.

이럴때 제가 임대인 사정 봐주고 배려해준 죄로 40만원 인상 된 월세를 내야 하는지 궁금 합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

최초 계약을 작성할때에 진의아닌의사표시와 통정한 허위표시로 계약을 체결하였기로 원천 무효를 주장할 수 있습니다.

계약의 상대방이(임대인) 표의자 임차인의 진의아닌 의사표시임을 악의로 이미 알고 있었고, 쌍방간에 그것이 사실이 아님을 알고 있었기 때문에 특약의 이외의 계약은 무효입니다.

따라서 임대인이 더 달라고 하는 임차료는 지급할 의무가 없겠습니다.

그러한 전후사정을 내용증명으로 보내어서 진의아닌 의사표시와 통정한 의사표시에 의한 계약임을 주장하고, 재계약시에는 전임대차의 5%한도 이내에서만 차임증액이 가능하다는 것을 통보하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

주택임대차보호법 상 계약갱신 계약 시 5%이내로 인상할 수 있습니다. 5%를 초과하는 금액을 지급할 경우 그 초과분을 손해배상으로 돌려받을 수 있습니다.

주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 위한 법입니다.

임차인이 5%를 초과하는 월세 인상에 동의 하였더라도 강행규종으로 법적으로 유효하지 않으므로 5%를 초과하는 만큼 돌려받을 수 있습니다.

임대인이 5%를 초과하는 월세를 인하에 동의하고 특약사항에 작성하여 지급하는 경우는 유효합니다.

Answer 3

안녕하세요. 이시윤 공인중개사입니다.

참으로 황당 하시겠어요~

법적증명을 하려면 계약시 문자, 통화녹음 , 자필등 챙기셔야 하구요

상가임대차보호법은 강화되어 임차인이 무조건 을인 예전보다 수월해졌습니다.

일단 10년간 임차물건에서 영업할수 있으니 권리금문제등 이전이나 폐업시 수월하구요

차임 증감여부시에도 좋아졌습니다.

재계약시 임대인이 5%이내 차임증액요구할수도 있고 임차인도 감액요구도 할수 있으므로 서로 협의가 가장 좋은데..

현 임대인처럼 편법을 쓰는건 자칫 감정이 상하기 쉽지요~

협의가 도저히 안될때엔

지역마다 임대차 분쟁조정위원회가 있습니다.

LH에도 있는데 즉시 임대인한테 연락이 갈겁니다.

임대인도 편법노출이나 세금조사등 노출 가능성이 있으므로 조정신청해서 전화가 가면 스스로 협의 잘 해주는것을 현장에서 많이 봤습니다.

다만 영업하는 입장에서 잘되는곳이면 시끄러운일에 휘말려서 잘나가는 사업에 기분 안좋으니 올려주곤 하는데 비수기에 들경우 힘들어지니 잘 판단 하셔야 합니다.

현재 동향은 전세가 하락에서 월세가 하락까지 이어지고 있는데

상가도 공실이 많구요~

화를 가라앉히고 차분히 대응 하시기 바랍니다~

새해엔 잘 되실거에요()

화이팅~~!!!

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

네, 아무래도 지급하셔야 할듯 보입니다. 우선 임대인과 계약을 체결하는 과정에서 실제와 다른 월차임으로 계약서를 작성하신 상황이고 특약으로 2년간 할인이라는 문구까지 넣었다면 새로운 임대인은 2년의 할인기간이 종료된만큼 계약서상 월세를 청구하는데 아무런 문제가 없을것으로 보입니다. 최초에 사실과 다른 계약내용의 계약서를 작성하신 부분이기에 새 임대인에게 대항하기 어려울듯 보입니다,