답변 내역

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.2년뒤에 재계약시에 계약갱신청구권을 사용해서 계약을 한다면 5%까지만 인상 가능합니다.월세의 경우는 보증금과 월세를 각각 5% 인상 가능합니다.그 이상으로 올려달라고 할 경우는 거부 하실 수 있습니다.아마도 계속 25만원 거주는 어렵지 않을까 하고 최소한 5% 인상은 생각하셔야 합니다.25만원 5% 인상이면 26만2500원이네요.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.내가 사는 집을 매매하고 그 집에 전세를 살게 되는것을 점유개정이라고 하는데요.점유개정시에 전입신고는 이미 되어 있을 것이므로 별도의 전입신고는 하지 않으셔도 되고, 새로운 전세 계약서로 확정일자는 새롭게 받으셔야 합니다.대항력은 소유권이전등기 한 다음날 00시부터 발생합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.재개발이나 재건축이 비슷하긴한데 재건축으로 설명을 드리면 보통 건물의 연한이 오래되면 진행이 됩니다. 아무곳이나 다 하는건 아니고 재건축을 했을때 돈이 좀 될만한곳들이 진행이 됩니다.솔직히 30년된 아파트 무너질까봐 하는것보다는 재건축해서 부동산가치를 띄우기 위해 많이 합니다.먼저 재건축을 하려면 안전진단을 통과해야 합니다. 여기서 통과란 기준이 미흡해서 위험한 건물이라는 평가를 받는것을 말합니다.그리고 조합을 설립해야 합니다. 조합전에 추진위 단계도 거치는데 추진위의 목적은 조합설립에 있습니다.조합을 설립하려면 입주민의 75%동의를 받아야 합니다. 이게 일단 1차 난관입니다. 생각보다 동의서 징구가 오래 걸립니다.조합이 설립되면 구청등에 사업시행인가를 받아야 합니다. 재건축도 조합이 하는 하나의 사업입니다. 이 사업계획을 구청에 신고하고 인가를 받습니다.사업시행인가 후에 시공사를 선정하고 조합원 분양을 진행합니다.조합원 분양을 하고 나면 관리처분인가를 받습니다. 여기까지 오면 거의 다 온것입니다.관리처분 후에는 이주 및 건물 철거 그리고 공사가 진행됩니다. 공사는 규모에 따라 다르지만 약 3년 ~ 4년정도 진행될 것입니다.그 사이에 일반분양을 하고 준공이 되면 입주를 하게 됩니다. 입주 후 등기까지 완료되면 조합은 해산을 하면서 재건축은 최종적으로 마무리 되게 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.청약통장을 만듭니다.청약홈 사이트에서 청약공고를 보고 청약신청을 합니다.떨어지면 다른곳에 또 신청합니다.당첨되면 계약을 진행합니다.계약금은 보통 10%에서 20%정도 합니다.입주때까지 중도금을 60%정도 냅니다.중도금 대출도 가능합니다.입주시기가 되면 잔금을 하고 입주를 합니다.입주때 중도금대출을 주택담보대출로 전환합니다.

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.1순위가 되냐 마느냐의 여부가 아니라 통장이 없으면 청약 자체를 할 수 없습니다.청약은 청약통장이 있어야 할 수 있습니다. 통장이 없으면 2순위, 3순위도 하지 못하십니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.용적률은 해당 토지에 건물의 연면적을 얼마나 지을 수 있는지를 나타내는 것으로 대한민국 모든 토지에는 용적율이 정해져 있습니다.지역마다 다르고 말씀하신 고도제한과 같은 토지에 걸려 있는 제한사항마다 다르니 그 토지에 용적률이 얼마다라고 말씀드리기는 어려울 것 같습니다.집을 살때 용적률을 보라는것은 현재 용적률이 토지에서 사용할 수 있는 용적률을 다 사용했는지 보라는 것입니다.재건축을 염두해 두고 하는 말인데요.예를들어 토지 용적률이 아파트 10층을 올릴 수 있는 땅인데 현재 3층까지만 되어 있으면 추후 재건축시 무려 7층이나 더 올릴 수 있습니다.7개 층을 더 지어서 일반분양을 하면 현재 땅 주인들에게 돌아가는 이득이 많겠지요.반면에 10층까지 지을 수 있는 땅에 현재 10층 아파트가 있다면 추후 재건축 시 더 올릴 수 있는 층이 없어 일반분양이 안됩니다.현재 땅 주인들에게 돌아가는 이득이 없겠지요.그런 이유로 용적률을 보라는 말이 있는것입니다.물론 그것만으로 선택할 수는 없겠지만요.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.상황에 따라서는 문제가 됩니다.어떤 상황인지에 따라 다른데요.만기전이면 당연히 만기까지 있어야 할 것이구요.연장 재계약을 하셨다면 재계약기간까지 있어야 할 것이구요.묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 사용하였다면 통보한날로부터 3개월뒤에 나가실 수 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.재개발이 되는 지역의 주민은 집주인과 세입자가 있을텐데요.사실상 세입자는 약간의 이사비등을 받고 나가는것이고 혜택은 집주인에게 있습니다.새로 지은 아파트를 들어갈 수 있는 입주권이 나오고 조합원분양가가 일반분양가보다 많이 저렴하니 그것이 혜택이라고 볼 수 있겠네요.그리고 무든 건물을 허물고 아파트를 지으니 당연히 건축기간동안에는 다른데 가서 그 기간동안 사셔야 합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.당연히 중개인 없이도 직거래 가능합니다.아는 집이 있고 임대인과 임차인의 협의가 가능하면 수월하게 될것이고, 아니면 조금의 손품을 파시기는 하셔야 합니다.다만 그냥 쌩으로 구하는 직거래는 아무래도 부동산을 통해서 보는것보다 물건을 볼 수 있는 수가 제한적이긴 합니다.또한 안전의 부분도 본인이 시세와 등기부정도는 볼 수 있어야 판단이 가능할 것 입니다.안전의 측면에서 많이 불안하시면 중개인을 통해서 거래 하시는편이 나으실겁니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^