답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상생임대인 제도는 현재 입법 예고상태로 22년 7월11일까지 입법에 대한 의견을 받고 있는 중으로 아직 단정적으로 확인하기는 어렵습니다현재까지 알려진 것만 정리하면- 비교 대상 두 계약의 임대인은 동일해야 하고,- 임차인은 변경이 있어도 관계 없으며,- 첫 계약은 1년 6개월이상 유지하면 족하고,- 5%를 초과하지않는 금액으로 재임대하고,- 두번째 임대 상태로 2년이 경과하면 상생 임대인으로 인정됩니다.- 그리고 두번째 계약은 2021년12월20일에서2024년12월31일 사이에 체결되어야 합니다질문하신 사례로 볼 때 1년 6개월후 또는 2년 만기후 언제라도 상생 임대인의 적용이 가능합니다.체결일이 2024년 12월 31일이내에 들면 됩니다게약종료는 2026년이라도 상관 없읍니다다만 상생임대인 자격은 계약시 발생하지 않고 2년의 계약이 경과된 후에 발생합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유자가 변경되면서 임대인으로로서의 권리의무도 승계되므로 월차임도 소유자 변경 날자를 기준으로 청구자가 달라집니다소유자 변경일 ( 통상 잔금일 )전에 이미 지불한 월차임이 있다면 초과분은 일할 계산하여 전 소유자가 매수인에게 전달 해야 할 사항입니다.이 부분 임차인에게 책임은 없으며 매도 매수인이 상호 확인할 사항이나 충분하게 소통이 되지 않은 듯 합니다매도 매수인에게 사실관계를 확인해 주시면 될 듯 합니다.이상 원만하게 해결되시길 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.게약 기간중 해지에 해당하는 것으로 임대인과 상의가 이루어진 후에 집을 내놓습니다.계약 기간중에는 주인이 양해하지 않는 다면 게약 종료까지 월세 등 임대차 계약을 지켜야 할 의무가 있고만기가 지나고 묵시적 갱신이나 계약 갱신으로 연장된 계약의 경우는 중간 해지가 가능합니다다만 해지를 통지하고 3개월이 지나야 효력이 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차중 사용상의 부주의나 일상적 소모품의 교체 비용은 임차인이시설 구조상의 하자나 공용 부분의 고장에 대해서는 임대인이 수리해주는 것이 보편적 입니다질문하신 내용만으로 고장의 원인이 중개사도,임차인도 임대인도 어디에서 비롯된 것인지 답을 드리기 어렵습니다.기술자를 불러 사용상의 부주의인지 시설상 결합인지 확인하여책임소재를 명확히 하거나 비용분담 비율을 정하는 것이 합리적으로 보입니다.계속하여 분쟁이 심화될 경우 주택 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보실 수 있습니다https://www.hldcc.or.kr/감사합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 사업의 사업 범위로 계획 또는 지정되는 것은 현재의 용도 지역이나 건축물 용도와는 관계가 없습니다.진행할 사업의 사업적인 효율성, 노후도, 개발필요성, 도시기능, 주민동의율 등 여러 요인을 고려하여 특별시 등 자치단체장이 구역의 범위가 포함된 기본계획을 수립합니다모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대단지 아파트처럼 개발하는 서울시의 소규모 주택정비 사업방식의 새로운 모델로 아직 법적 뒷받침이나 중앙 상급부서인 국토부와 의견조율이 충분하지 않은 부분도 보도되고 있지만 서울시장의 적극적인 사업의지로 서울시의 여러 지역에서 시범적으로 사업이 전개될 것으로 보입니다 소규모 재건축, 가로정비, 재개발 등 도시정비 사업에서 지정 구역에 들더라도 소유한 부동산의 종류에 따라 주택, 상가 등의 공급 또는 청산 기준이 있으나 공동주택 소유자라면 주택의 공급을 받는 것에 문제가 없습니다.재개발 사업은 공공성이 있으나 기본적으로 민간의 토지 등 부동산을 재료로 하는 사업으로 사업 진행중 법정 동의서 징구, 주민설명회, 주민공람 등 충분한 안내 절차가 있으므로 미리 예단할 필요는 없습니다.참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능하지만 대출은행과 상담하시기 바랍니다대출 금액은 크지 않지만 싯가에 비해 대출 비율은 높은 편입니다아내 분의 소득, 신용상태, 소재지의 규제지역지정 여부, 대출 상품 약관 등 여러 요인에 의해 승계가 되거나 상환후 동시대출 방식으로 대출 상태로 명의 이전이 가능합니다대출한 금융기관에 상의하시는 것이 가장 정확합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상 2년 이하의 계약은 임차인이 1년을 주장하지 않는 한 2년으로 간주하며 이 계약기간중 임대료의 증감을 할 경우 임차인의 동의가 없다면 1년마다 인상을 하기는 어렵습니다.2년후 갱신시 최대 5%인상이 가능하고 갱신한 계약도 종료되면 임의의 인상이 가능합니다.다만 주택임대사업자로 등록할 경우 특별법인민간임대특별법의 적용을 받아 1년의 계약이 가능하고 1년마다 5% 인상이 가능하다는 주장이 있으나 이 경우도 국토부는 세입자의 동의시에만 가능하다는 입장을 보이고 있습니다https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20201006020017&wlog_tag3=naver어쨋튼 질문하신 분의 주택이 등록된 임대주택이 아니라면임차인의 매년 5%인상 거절은 정당하며 임대인은 첫 2년 계약후 5%를 초과하지 않는 범위에서 인상이 가능합니다매년 인상의 거부시 다른 대안은 없으며, 이렇게 합 4년의 계약이 종료되면 임의의 비율로 인상하거나 현 세입자의 계약연장을 거절할 수 있습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.구체적인 사실관계가 없으므로 예시만 합니다만일 2019년 1월 1일 등기나 잔금을 하여 5억원에 취득하여2022년 6월 20일 매도 하였고취득가격 5억 외세금 등 필요경비 1천만원매도가액은 14억이며,조정지역 주택으로당 주택에 2년이상 거주하였다고 가정시양도소득세는 28,724,999원으로 계산됩니다이것은 국세청 홈텍스 <양도세 미리 계산해 보기>를 통해 금액을 가정하여단순 대입에 의한 것으로 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금까지 묵시적 갱신으로 거주하였고 금번에 연장된 계약 만기일이 23년 6월28일로 이라면 만기까지 거주가 가능합니다이후로도 <계약 만료 1 ~ 6개월 사이>에 계속 거주를 희망시 계약 갱신을 요청할 수 있으나 매수인은 실거주 사유로 계약 연장을 거절 할 수 있습니다그런데 이번 계약기간중 매수하신 분이 만기전 퇴거를 요청한다면 적정한 금전적 보상으로 상호 합의하여 계약을 종료 시킬 수 있습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 조정지역에 2주택자로서 일시적2주택 상태라면 22년 5월 10일 이후 양도하는 분 부터일시적 2주택의 처분 기간이 1년에서 2년을 늘었음을 검토해 보시기 바랍니다.이에 해당하지 않고 2주택을 보유 유지하고 4년후 조정지역의 2주택자중 1주택을 매도한다고 가정할 때비과세는 해당하지 않으며 양도소득세는 중과대상입니다.양도차익에 따른 기본세율 + 20%의 중과입니다다만 이것은 현재의 부동산 세제로써 현재 이 부분은 한시적으로 적용 배제 상태에 있고정책의 변경이 있을 수 있다는 점도 참조 하십시오그리고 국외 거주자의 경우 비거주자로 분류되면 양도소득세 비과세가 적용되지 않습니다이 부분을 포함하여 매도를 계획하실 때 세제 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다.