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월세 특약 추가 후 재계약시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 새로 작성하지 않고 특약사항만을 추가 기재하고 종전의 계약서를 유지한다면 확정일자의 추가는 필요 없으나종전계약서와 연관없이 새로운 계약서를 작성하여 종전 계약서를 폐기한다면 확정일자를 다시 받으세요후자의 경우는 순위의 변경이 있을 수 있음에 유의하세요이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.19
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전세자금대출 문의 드립니다 고수님들
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반대출이 있어도 전세대출을 받을 수 있습니다.다만 본인의 소득, 나이, 신용 점수, 그리고 전세 살고자 하는 주택의 평가액, 대출현황, 용도의 적합성 등 다양한 기준에 의해서대출 한도액과 금리가 결정됩니다.금융기관마다, 대출상품 마다 금리와 한도액이 다를 정도로 다양한 대출 상품이 있으나대출 여부의 결정은 신청하신 금융기관에서 하는 것으로,좀 더 미리 대출 여부를 알고 싶다면 전세 얻고자 하는 주소를 정확히 확인한 후몇 곳의 금융기관에 방문하여 사전 상담을 하시는 것이 요령입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.19
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기존 전세 임차인이 나가고 그 다음 신규 계약자한테 계약갱신청구권 인정 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결되고2차 계약의 임차인이 변경된 경우라도 금액 인상 조건 5% 이내 조건에 맞으면 <상생임대인>으로 인정됩니다계약 기간은 1차 계약자는 1년 6월이상, 2차 계약자의 계약기간은 2년 이상 계약 기간을 채워야 하는 점도 있습니다<상생임대인>제도 변경안은 2022년 7월 시행령 개정을 앞둔 입법 예고 상태 입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.19
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월세 1년 계약 후 월세 인상과 관련해 도움을 받고 싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 임대차보호법을 잘 이해하고 계십니다1)~2) 임대차 보호법에 따라 계약을 2년으로 진행하겠다고 통지 해주시면 됩니다 (문자 등 으로 근거확보) 잘 이해를 못하시면 부동산 , 임대차 분쟁조정위원회 등 제3자를 통한 확인방법 안내.3) 꼼수로써의 관리비의 과도한 인상이라도 딱히 대응 방법이 없다고 합니다이상 원론적으로 살펴본 바와 같으나 주택 운영, 매수 비용 등 현실 시장 변화를 고려치 않고임대료, 계약기간 등 단순하고 지나친 압박에 의해 임대인의 재산권 침해가 되거나 일반 시장기능을 막고 있다는 여론도 있습니다.임대인의 임대차 보호법에서 정하는 갱신조건을 넘어서는 제안을 받아 새로운 계약을 하는 것도가능하며 이 경우는 새로운 계약으로 보아 2년후 갱신 청구를 1회 할 수 있습니다.원만하게 해결되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.17
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전세 갱신권 사용 후 특약 내용 관련
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법을 살펴보시면https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95묵시적 갱신, 갱신 청구에 의한 계약 구분없이 계약기간은 2년이지만 임차인의 요구로 언제든 해지 가능하며,해지의 효력은 통지후 3개월후에 발생합니다.(제6조 1~3)이 법에 약정된 사항에 반하는 것으로 임차인에게 불리한 것은 무효인 강행 규정입니다 .(제10조)다만 계약 해지시 효력이 발생하는 3개월 보다 빠르게 새 임차인으로 부터 보증금을 순환 환불받기 위해서(특히 현실적으로 임대인이 보증금을 환불할 사정이 안되는 경우) 임차인이 원할한 이사를 목적으로 임대인 대신 수수료를 부담하는 경우가 없는 것은 아닙니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.16
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전세가격이 매매가격보다 더 높게 형성되는 경우가 생기는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.최근 주택매매 시장이 경색되고 시장 매매 가격은 하락하는 경향입니다주택 수요자가 주택 취득에는 부담을 느낄 수 있지만 거주할 곳은 필요 불가결한 상황입니다상대적으로 대출도 용이한 전세 수요는 늘 풍부하고 전세가는 상승하고 있습니다매매가 하락 , 전세가 상승으로 매매가를 초과한 전세가가 발생하는 경우가 생길 수 있는 환경입니다.특히 주택이 정상 시장가가 아닌 경매절차로 처분된다고 하면 더 낮은 가격으로 거래될 수 밖에 없고확보한 금전으로 전세 보증금을 내어줄 수 없는 상황이 발생합니다.매도 가격 대비 과도한 보증금의 전세, 아직 시장 가격 형성되지 않은 신축 주택, 나홀로 주택 등 계약시주의를 요하며 전세보증 보험이 가능한지를 체크하시는 것이 현실적인 대응 방법입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.16
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전세대출을 중도에 상환했을때 수수료가 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.향후 재무상태의 예측이 불가하지만 중도 상환 가능성이 높을 경우라면대출상담시 중도 상환 수수료율등 상환 조건을 미리 확인하세요이벤트성 상품이 아니라면 중도 상환 수수료가 없는 대출은 없으며 절차도 복잡할 이유가 없습니다단지 상품별로, 중도 상환 시기별로 중도 상환 수수료가 다릅니다하지만 중도상환 수수료를 부담하더라도 계속 이자를 부담하는 것보다는 유리합니다대출 진행시 상담을 통해 해결하세요
경제 / 부동산
22.07.16
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월세 보증금 이체를 나눠서 해도 될까요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.문제 없습니다3만원을 지불하는데 만원짜리 석장이든 5천원짜리 6장이든 무슨 상관이겠습니까?다만 입금 시차가 있다면 3회에 걸쳐 100만원씩 입금된다고 미리 알려주는 것이 좋겠습니다허락의 대상은 아닙니다잘 이사하세요~~
경제 / 부동산
22.07.16
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부동산 세금 관련 문의입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 매도시 납부할 세금(양도소득세)에서 보유중 발생한 비용에 대해 차감 받는 항목이 있습니다이것을 <필요경비>라 하고 여기에는 취득시 취득세나 중개수수료 등도 포함되지만보유중 주택의 자산의 가치를 현실적으로 증가하기 위해 지출한 비용,예를 들면 발코니 확장, 방 확장, 엘리베이터, 시스템 에어컨 설치(벽걸이는 안됨), 샤시, 보일러 교체 등과 같은 지출 비용도 공제 가능합니다.따라서 질문하신 분의 인테리어 비용도 포함이 가능하나 <필요경비>의 공제는 양도소득세가 발생하였다는 조건에서 적용되는 것으로주택의 양도시 의미있는 양도차익이 없거나, 아예 양도소득세를 과세하지 않는 1주택자 비과세 해당하는 경우에는 필요경비의 산출은 의미가 없습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.07.15
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갱신청구권 안쓰겠다고 합의(금액) 후 말바꾸는 세입자는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법을 살펴보면" 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.중략3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우"와 같이 보상이 합의되었다면 갱신 거절의 정당한 사유에 해당합니다.임대인은 합의를 근거로 계약 종료를 요구할 수 있습니다임차인과의 합의를 바탕으로 매매 계약을 진행하였으나 임차인의 번복으로 손해를 발생하게 하였다면 민사상 책임이 따른다고 볼 수 있습니다.다만 객관적인 근거로 ( 녹취, 합의서, 각서, 증인 등 ) 합의의 입증이 가능한 지가 관건일 될 것으로 보입니다근거가 약하면 완결되지 않은 합의 또는 일방적인 주장으로 취급 받을 수도 있을 것입니다.원만하게 해결되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.07.15
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