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부동산 전세 가계약 시 확인사항?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가계약도 계약이며, 계약과 동일한 효력이 있으므로 신중을 기하여야 합니다.가계약을 걸었다가 아니면 파기할 수 있는 것이 아니라는 뜻 입니다.가계약은 마음에 드는 매물을 빠른 확보를 위해서또는 양당사자의 사정상 서면계약 미팅이 바로 이루어지기 어려울 때 진행합니다.1) 우선 대상물의 일치하여야겠습니다 주소, 호수 ,면적 등 기본적인 부동산의 표시가 있어야 합니다2) 소유권과 소유권이외의 권리를 확인하고 소유자의 통장으로 입금합니다이 부분은 부동산에서 확인하여 드리니 입금전 체크가 필요합니다3) 해지 위약금을 정합니다만일의 경우 일방이 가계약을 파기할 경우 위약금을 입금한 가계약금으로 할 것인지 본 계약금으로 할 것인지 정합니다.4) 서면계약일, 잔금, 이사일정을 정합니다계약 당사자는 가급적 빠르게 만나 서면 계약을 진행하는 것이 바람직하며 잔금 및 이사 일정은 가계약 당시에 완전한 소통이 되는 것이 좋습니다.5) 기타 필요한 특약사항을 합의합니다본 계약과 다름없이 당사장에게 중요한 조건이 되는 사항을 합의 기재합니다(예: 반려동물, 입주청소, 원상복구, 옵션, 대출협조 등)충분히 주의를 기울여도 비대면 한계상 놓칠 수 있는 부분이 많은 것에 비해 효력은 본 계약과 다름 없으므로 특별히 선점 필요성이 있고 위약시 계약금의 포기나 배액 배상을 감수할 경우가 아니면 가계약 없이 본 계약을 하는 것을 권장합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.20
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부모님 다주택자 불이익이나 세금폭탄 맞을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.제주는 조정 대상 지역이 아니군요.취득 주택이 역시 제주에 있다면 1가구 3주택째 주택 매수로써 취득세는 거래 가격의 8%가 부과되는 것이 가장 큰 부담이 될 듯합니다이외에 보유중 종부세는 제시한 가격으로 보아 해당되지 않을 것으로 보이며 추후 양도세도 2년이내 단기 매도가 아니라면 중과없이 양도차익에 대한 일반세율이 적용되므로 특별히 불리하다고 보이지 않습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.19
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아파트월세 재계약해야하는데 계약서를 안써도 돼나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.문자로든 대화로든 합의가 되었다면 유효하나 객관적인 근거를 남기기 위해 계약서를 작성하는 것이 합리적입니다.다른 특약이 없다면 "기존 계약을 연장하여 갱신 청구된 계약으로 5%가 증액"되었음을 포함하는 내용이어야 합니다증액 부분에 대한 확정일자를 받기 위해 새 계약서를 작성하는 것을 권유하며 새 계약서를 작성하더라도 기존의 보증금은 기존 계약서에 받은 확정 일자로 유지가 되는 것이니 기존 계약서는 계속 유지하여야 합니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.19
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21년4월에 광주광역시지역주택아파트입주하고 그달에 등기를 했습니다 현재조정지역이라 전세대원이 실거주중이고 입주후이년후에 비과세 혜택받고 매도
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.민간 임대아파트는 주택 수에 들어가지 않습니다임대차하는 주택이라 생각하시면 됩니다취득, 보유, 양도 등 주택 관련 세금도 발생하지 않습니다.참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.19
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서울에 내집이 한채 있어요. 추후 한채더 매매 하려고 하는데 취득세가 궁금합니다?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시지가 1억원 이하의 주택은 매수 취득시,거래규제지역 또는 기존 주택 숫자와 관계없이취득세는 지방교육세 포함 매수 가격의 1.1% 입니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.19
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대출끼고 지금 집을 매매 해도 괜찮은지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 주택 거래량이 크게 감소하고 가격은 일시 조정을 보이고 있습니다.일부 지역에서는 가격이 하락하여 매수자에게 좋은 시장입니다다만 주택공급과 관련한 여러 정책의 변수가 많아졌습니다. 새정부 출발을 앞두고 있기 때문이죠이것은 뉴스를 보면 누구나 알 수 있는 사항으로 금전적인 기준으로 매수시기를 고려한다면 조금 더 시장 상황을 보신 후가 좋을 듯하나 마음에 드는 특정한 주택이 있어서 매수를 하고 싶다면 전적으로 개인이 판단할 문제이며,대출 비율보다도 상환 능력을 검토하시면 되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.19
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재개발 문의 드릴려구 합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발은 당해 추진지역의 토지 등 소유자의 민간사업입니다허가나 승인 등은 행정 당국에서 하지만 토지 등 소유자의 재산을 자원으로 하는 것으로 주민 동의가 필요합니다초기 단계에서 필요성을 알리고 개발의 효과를 적극적으로 알리기 위해 민간 추진위원회의 활동이 있습니다추진위원회라는 명칭을 쓴다면 아직 구역 지정이 되지 않은 상태로 보입니다.추진위원회의 적극적인 활동으로 주민들의 찬성 여론이 높아질 경우 노후도 등 개발 필요성을 종합적으로 검토하여 지자체는 구역지정을 하게 됩니다구역지정이 되었을 경우 이 추진위원회가 조합이나 대표회의로 계속 신임을 받기도 합니다.구역지정후 법정 동의율로 조합 또는 대표회의가 구성되고 시공사 선정, 사업 계획 승인, 감정평가와 조합원 분양신청, 관리처분, 이주와 철거 , 건축 준공 등 긴 여정의 재개발 사업이 추진됩니다.재개발의 유형이 늘어나고 있습니다민간재개발에서 점점 공공의 개입이 늘어난 형태로 변하고 있으며 각 도시마다 사업 유형마다 분양, 청산 대상 등 주요 기준이 다를 수 있습니다.지정 전 주민 공람이나 설명회에 참가하시면 당해 지역 사업 일정과 형태에 대해 설명을 들을 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.18
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월세계약서의 계약자와 월세납입계좌주가 다를 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인의 인적사항 자체가 노출되지 않았으므로 본인에게는 문제가 생기지 않을 것입니다단 세입자에게 불편을 초래합니다계약서에서 임대인인 입금 계좌를 지정한 특약을 하였으므로 입금 자체로는 문제가 없다고 하여도월세신고, 현금영수증 발급 등 연말정산 서류처리시 임대인과 동일한 명의자에게 이체된 증빙이 필요합니다.별도로 임대인이 영수증을 발행해 주어야 하는 번거로운 일이 생깁니다이러한 불편으로 현장에서 계약시 항상 임대인 본인 명의의 통장을 요구하고 있습니다임대인인 형님 명의의 통장으로 입금 받고 가족간의 계산은 별도로 하시는 것을 권합니다.질문 감사합니다
경제 / 부동산
22.03.18
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일시적 2주택 비과세 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2021년부터는 다주택자가 주택을 양도하여 마지막 남은 주택의 1주택 비과세 요건중 거주 및 보유 기간을 최종 1주택이 된 날로부터 다시 기산하게 됩니다2년후 매도할 주택을 A주택이라 한다면,A 주택이 최종 1주택이 되는 시점 (올해 2주택중 1주택을 매도한 시점)부터 2년 이상의 보유 기간이 필요하며만일 A주택을 2017년 8월3일 이후 조정 지역인 상태에서 매수하였던 주택이라면 2년의 거주 기간도 필요합니다.위의 조건을 만족하여 2년후 매도할 A주택 1주택만 있을 경우 비과세 대상이 된다는 전제와 그리고 A주택과 신규 주택이 모두 조정대상 지역에 있다는 가정하에서내년에 신규 주택을 매수하고 매수 일로부터 1년 이내에 A주택을 매도하면 일시적 2주택 비과세를 만족할 것입니다.주택 양도소득세는 적용 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 다를 수 있으며 단순 질의 응답만으로 착오가 많습니다.매매를 고려하시다면 세제 전문가와 대면 상담을 권장합니다.감사합니다
경제 / 부동산
22.03.18
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오피스텔 전세권설정 관련 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.확정일자나 전세권은 전세금을 지켜주는 것은 아니며,만일의 경매시 채권 반환 순위를 보장해주는 역할을 합니다전세권은 임대인이 동의하여 필요서류를 준비해 주어야 합니다셀프등기도 가능하나 임대인이 임차인에게 주요서류를 맡기는 것 또는 동행이 불편한 이유로법무사 위탁으로 진행하는 경우가 일반적입니다필요서류 임대인 / 등기필증, 인감증명서 1통, 주민등록초본 1통(주소 변동 포함), 인감도장, 신분증, 위임장(대리인에게 위임하는 경우)임차인 / 임대차 계약서, 주민등록등본 1통, 도장, 신분증비용1) 등록세 : 전세금액의 0.2%2) 교육세 : 등록세의 20%3) 증 지: 15,000원4) 법무사 비용한편 전세 종료시 설정 해지가 필요하며 이때도 약간의 비용이 발생합니다.해지는 역시 위탁도 가능하며 비교적 간단하므로 임차인이 직접 등기소에서 찾아가 신청하여도 무리가 없습니다.관할 등기소에 방문 후 등기수입인지 첨부하고 신청서 제출하시면 등기필 정보 통지서 또는 완료 통지서가 교부됩니다 해지 비용등록 면허세 6,000원, 지방교육세(등록 면허세의 20%), 등기신청 수수료 3,000원이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.03.18
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