답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약이 있다면 법적 효력이 있기에 해당 특약에 따라서는 주거용으로써 거주가 불가할수 있습니다. 물론 계약이후에 잠시 주거용으로 임차인이 이용을 하는 것까지는 선택이겠지만 전입신고불가에 따라 대항력을 부여받기 어렵고, 혹 임대인이 해당사실을 알 경우 목적과 다른 사용에 따른 계약해지 통보등이 가능할수 있습니다. 해당 특약을 제외하는 게 좋겠지만 이러한 특약은 임대인 세금관련해서도 매우 중요하기에 합의하여 삭제는 어려울수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과정상 해당 계약을 해지하고 새로운 계약을 진행하셔야 합니다. 그에 따라 현 계약해지에 따른 계약금 손실이 발생될수 있고 새로운 계약에 따른 중개보수가 추가로 발생될수 있습니다. 가장좋은방법은 임대인이 같다면 임대인과 협의하여 목적물을 변경하는 계약을 다시 작성하시면 별도 중개보수나 계약금 손실등은 발생되지 않을수 있습니다. 다만, 임대인이 이에 동의를 할 경우에 가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 기간중에 주택을 보여줄 의무는 없습니다. 즉, 해당 부분을 임차인이 거절해도 임대인이 이를 강제할수 없습니다. 온전한 보증금 회수를 위해 임차인이 협조를 하는 부분입니다. 그러므로 임대인이나 부동산등에 방문가능시간이나 요일을 지정하여 통보하시고 해당 시기에만 주택을 보여주도록 협의하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 경매개시결정등기 이후에 확정일자를 부여받아도 효력은 발생하나 확정일자 부여일 전 설정된 선순위 물권보다는 우선배당은 되지 않고, 후순위에 대해서는 순위배당이 가능합니다. 질문의 경우만으로 배당으로써 보증금 전액 회수가 가능할지는 판단하기 어렵지만, 시기상 온전한 순위배당은 어려울듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 전등교체와 같은 단순소모품은 임차인이 부담하는게 맞습니다만, LED의 경우는 교체비용이 많이 들고, 장기간 사용을 할수 있는 부분이기 떄문에 대부분은 임대인과 협의하여 일정부분 비용을 분담하게 됩니다. 다만 퇴거시 임대인이 이에 대한 교체를 요구할 경우에는 책임을 피하기는 어렵기에 퇴거전 임대인과 협의하여 교체를 하시는게 나을듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환은 기존 계약일이 아닌 협의된 연장기간 종료일입니다. 질문처럼 기존 계약일에 보증금을 반환받고자 한다면 협의시 이를 명시하셨어야 합니다. 그리고 보증금반환과 주택인도는 동시이행 관계이고 동일조건에서 1달 월세에 대한 추가 지급으로 연장협의를 하신만큼 기존 전세만기시 임대인이 보증금을 반환할 의무는 없습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매계약서는 두 당사자간 합의를 문서로써 입증하는 과정입니다. 즉, 계약상 두 당사자간 문제가 발생하였을 경우 계약서를 근거로 하게 됩니다. 이러한 계약서는 기본적으로 당사자의 인적사항, 계약대상물, 거래금액, 거래기간, 그리고 특약사항등의 중요사항을 기재하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우만을 보고 안전한지 위험매물인지를 판단하기는 어렵습니다. 중요한건 시세와 전세보증금간의 전세가율이 가장중요한데 신축의 경우는 사실 시세확인이 쉽지 않기에 주변 빌라등의 평균시세를 확인해보셔야 합니다 .또한 보증보험 가입에 대한 특약(가입불가시 계약해지등)을 넣으시고 계약을 진행하시는게 그나마 안전할수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약을 하지 않을 것이라면 임대인 주소로 내용증명을 발송하고, 해당 내용증명이 반송등이 될 경우 법원에 공시송달을 신청하셔야 합니다, 해당 과정은 만기 6~2개월전 만기해지 통보의사를 전달하였다는 입증근거이고 이걸 하시면 만기일에 계약은 종료되기 때문에 이후 임차권등기명령신청과 보증보험청구 ,또는 반환소송을 통해 경매신청 단계로 진행이 가능합니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보존등기는 최초로 등기부를 개설하고 소유자로 등록하는 것을 말합니다, 신축의 경우는 보존등기후 바로 이전등기를 진행하게 됩니다, 이떄 비용 천만원에는 취득세와 등기비용, 법무사대리비용등이 모두 포함된 것이기에 세대당 금액을 말하게 됩니다. 보통 취득세도 분양가에 따라 1~3%가 부과되고, 국민주택채권 할인액등이 적지 않기 떄문에 실제 세대당금액일것으로 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.