답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 매년 1월1일을 기준으로 산정하여 표준지공시지가, 그리고 각 지자체별 개별공시지가를 5월 31일까지 공시하게 됩니다. 이는 6월 1일 재산세 과세기준을 맞추기 위한 기간으로 실제 매년 공시되는 기간은 주로 4월에 가장 많이 공시되는 것으로 알고 있습니다, 26년도 공시지가 발표전까지는 모두 25년도 공시지가를 기준으로 사용하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 경우 실사용이 없는 경우 오히려 더 빠르게 망가지는 경향이 있습니다. 그에 따라 한달중 20일이상 비워둔다면 일정한 관리주체나 관리인이 필요할수는 있습니다. 다만, 원룸특성상 외부에 대한 관리는 관리주체가 별도 있어 하고 있는 상황이기에 내부에 시설등에 대한 관리만 해주시면 크게 문제가 없을 것으로는 보입니다. 다만 누수등의 예상치 못한 하자가 발생할 경우 빠르게 인식하기 어려워 피해범위등이 커질수 있는 단점이 있고, 생활흔적이 없는 경우 환기등의 문제로 곰팡이등이 발생될 가능성도 높기에 이러한 점은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라 매매시 확인이 필요한 부분은 대지권에 대한 부분입니다., 빌라의 경우 아파트와 다르게 대지권이 명확하게 구분되지 않고 공유지분이나 별도의 대지권 등기가 되지 않은 경우가 있기 떔누입니다. 이럴 경우 빌라의 재건축, 재개발시 권리주장이 어려울수도 있기 때문입니다. 그에 따라 등기부상 대지권의 표시 항목이 있는지 여부, 잘 모르시면 중개사에게 이러한 부분에 대한 확인 및 설명을 요구하시는것도 방법이 될수 있습니다 . 그리고 빌라의 경우 예상치 않게 불법건축물이 기재된 경우가 종종 있습니다.주로 증축이나 주택을 다가구처럼 쪼개놓은 경우도 있기에 건축물대장상 불법건축물기재여부와 등기부를 통한 구분건물 여부와 호수에 따른 면적등을 잘 확인하시기 바랍니다. 그외 입지와 내부구조, 관리사항도 잘 확인하시기 바랍니다. 누수에 관해서는 매도인의 하자담보책임에 속하는 부분이나 사전에 이를 인지하였다면 수리에 대한 하자보수 또는 매매가격에서의 일정금액 인하등을 요구하시면 될듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.-우선 공동명의시 별도 지분설정이 없다면 5:5비율로 가지게 되고, 만약 두 명의자간 지분을 정하였다면 그 기준대로 등기를 신청하시면 됩니다. -질문처럼 매수를 하시면 실제 대출차주가 아드님이 아닌 이상 아드님 지분전체는 증여로 볼수 밖에 없습니다. 공동명의를 한다면 그 지분에 맞는 본인 자금조달계획을 제출하여야 하기 떄문입니다. 만약 대출 차주가 아드님이라면 지분도 해당 비율대로 가지고 나누셔야 하나, 보통 질문처럼 하는 경우 대출상환책임과 신용등급, 세금등에서 각별히 주의가 필요할수 있습니다 -불가하지는 않겠으나, 위에서 말한 것처럼 사전에 관련한 부분들을 확인하여 진행하시는게 필요합니다. 참고로 본인명의대출이라도 실제 공동명의자의 소득증빙과 관련서류 제출 요구가 있을수 있고 은행에 따라서 별도의 제한이 있을수도 있습니다,- 수도권일 경우에 주담대한도제한 6억으로 실제 한도는 방공제등이 포함되면 6억이 풀로 나오는 경우가 없습니다. 이러한 부분은 확인을 하신뒤 자금조달게획을 명확하게 세우셔야 합니다. -직계존비속 또는 부부간 공동명의 보유시 동일세대를 구성할 경우 2주택으로 보지는 않습니다. 만약 자녀분과 세대분리가 된 이후에는 각자가 1주택자로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 상황에서는 기존대출보단 금리가 낮은 상품으로 갈아타기를 알아보시는게 최선으로 보입니다. 보통 대출갈아타기를 대환대출이라고 하는데, 대환대출은 시중은행 대출을 공공대출로 갈아타는게 가장 유리하나, 이를 위해서는 일정요건과 대출신청자격등에 부합이 되어야 합니다. 이러한 상품에 대하여 자세하게 알아보시는게 좋을듯 보입니다. 그외 현 대출은행에 대출금리인하요구권을 통한 금리인하등을 요구하는 방법도 있는데 해당 방식도 은행이 정한 일정요건등에 충족이 되어야 가능한 만큼 은행을 통해 자격및 가능여부를 확인해보시기 바랍니다, 위 두가지가 어렵다면 사실상 기존 주담대 이자부담을 계속하실수 밖에 없고, 최악의 경우는 현 주택을 매도하고 이자부담이 가능한 주택으로는 이사까지도 고려해보실수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세입자를 낀 매매에서는 세입자승계가 포함되기 때문에 매매대금에서 현 세입자의 보증금을 제외하고 지급하여야 하는데, 보통은 지급방식을 계약금과 중도금, 잔금의 지급방식으로 기재하고 실제 게약금을 주고 계약서를 체결할때 중도금으로는 기존세입자의 보증금을 기재하고 잔금시점에는 매매가격에서 보증금과 계약금을 뺀 나머지만 지급하시면 됩니다.그외 세입자에게는 전세승계거부권이 포함되기 때문에 필요에 따라 세입자의 동의여부등을 확인하였다는 특약기재도 필요할수 있습니다. 그리고 현 세입자의 임대차를 승계한다는 내용을 포함하여 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약기간이 남아 있다면 임대인 보증금을 우선 반환해줄 의무는 없기에 협의에 따라 반환여부가 정해질듯 보입니다 임대인이 조기반환을 거부하면 이를 강제할수는 없습니다, 그리고 보증금 반환전까지는 점유와 전입신고를 모두 유지하고 계셔야 하기에 주소이전은 하시면 안되고, 짐을 미리 다 빼시더라도 현관비번등을 알려주시지는 않아야 점유를 유지할수 있습니다. 결과적으로 보증금 반환이 되면 전출이든 짐을 빼든 상관 없으나, 미반환된 상태에서는 모두 유지를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로 헤당 부분은 하자담보책임에 해당될 여지가 없으며, 본인과 중개사가 구매하는 과정에 확인하셨어야 할 부분으로 보입니다. 이를 모르고 구매를 하였다면 이는 계약상 매수자의 책임이고 그에 따라 매도인에게 계약해지등을 요구할수 없습니다. 그리고 매도인의 하자담보책임에 있어서도 해당 부분이 포함될수 없으며, 설령 포함되더라도 특약에서 하자담보책임을 배제하는 특약까지 넣으셨기에 더 책임을 묻기 어렵습니다. 가능성이 있는 부분이라면 이를 중개한 중개사의 중개과정상 확인설명의무의 성실여부 정도로 보이며, 매도자와의 계약관계상 책임을 물을수는 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 불가하며, 낙찰받은 사람이 잔금을 지급하고 인수하는게 맞습니다. 그리고 낙찰받지 않은 제3자가 자금을 이체한다고 해도 자산공사등에서 이를 받아줄리 없습니다. 다만 질문에서 명도과정상 방문하는 사람이 꼭 낙찰자일 필요는 없습니다. 말그대로 낙찰자 지위를 대리받은 사람이 명도에만 참여를 하수도 있기에 명도과정상 찾아온 사람이 반드시 낙찰자일 필요는 없기 때문입니다, 그리고 잔금지급시 명의가 바로 변경되는 것이기에 잔금전에 명도를 위해 사전협의를 하는 과정이므로 이게 불법적이라고 보기는 어렵습니다 이유는 어차피 잔금지급이후부터는 명의자가 되는 것이고 그때부터는 퇴거와 명도소송등을 진행할수 있기에 권리 행사 전 점유자와 조율하는 과정으로 이해를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.필요하지 않습니다. 대지권의 경우는 건물과 토지를 분리하여 이전할수 없으며, 건물 소유권에 따라 자동으로 승계되는 만큼 건물에 대한 등기이전만으로 대지권은 따라 오기 때문입니다 즉, 등기이전시 대지권 등록부는 필요서류에 포함되지 않습니다.