가계약을 한후에"통풍과 일조건"의 하자를 알고 가계약을 해지하면 누가 책임이 있습니까?
소형 아파트를 구매하기위해 처음에 아파트 내부를 공인중개사와 같이 점검했는데 창문이 없는것을 보고 거실문을 열면 앞이 보이고 햇빛이 들고 통풍이 될줄 알고 문제 삼지 않고 거실문도 열어보지 않았음.(거실문 유리가 반투명하여
밖에 보이지 않음)
내가 임대를 놓기위해 나중에 새세입자와 아파트 내부를 점검했는데 거실문을 열어보니 옆건물이 1미터 건너편에 있어서 앞이 막혀 갑갑하고 햇빛도 안들어 오고 통풍이 안되는것을 알았다.
처음에 아파트 내부를 공인중개사와 같이 점검할때는 거실문을 안열어 봐서 일조건과 통풍이 안되는줄 모르고 매수인 이명호가 가계약금 500만원을 매도인에게 송금하고 첨부된 사진처럼 가계약서를 작성했는데 가계약서에 " 현상태 그대로 승계" 와 "가구,전자제품 등 현상태 그대로 승계하며 담보 책임을 매도인에게 묻지 않기로 한다." 라고 되어 있는데 "통풍과 일조건"도 현상태에 해당 되나요?
그리고 매수인은 공동으로 이명호와 이지현으로 했는데 이지현은 서명을 안했는데 "통풍과 일조건"의 하자를 알고 가계약을 해지하면 누가 책임이 있습니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
결론적으로 헤당 부분은 하자담보책임에 해당될 여지가 없으며, 본인과 중개사가 구매하는 과정에 확인하셨어야 할 부분으로 보입니다. 이를 모르고 구매를 하였다면 이는 계약상 매수자의 책임이고 그에 따라 매도인에게 계약해지등을 요구할수 없습니다. 그리고 매도인의 하자담보책임에 있어서도 해당 부분이 포함될수 없으며, 설령 포함되더라도 특약에서 하자담보책임을 배제하는 특약까지 넣으셨기에 더 책임을 묻기 어렵습니다.
가능성이 있는 부분이라면 이를 중개한 중개사의 중개과정상 확인설명의무의 성실여부 정도로 보이며, 매도자와의 계약관계상 책임을 물을수는 없어보입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
어떻게하면 질문자님께 유리하게 말씀드릴까 고민이 됩니다.
하지만 결론적으로 굉장히 불리한게 사실입니다.
현 상태 그대로 라 함은 당연히 통풍과 일조권도 포함이 됩니다.
무엇보다 매수인인 질문자님께서는 매수하면서 기본적인 확인 사항을
스스로 체크하지 않은 책임이 큼니다.
불행중 다행인점은
가계약금 500만원만 포기한다면 계약의 해지가 가능하다는 점입니다.
보통 계약금의 일부라 하여 계약금을 전부 물어야 계약이 해지되는 경우가 더 많습니다.
혹시 중개사분 앞이 트였다거나 일조권이 좋다라는 얘기를한 증거가 있으신가요?
그렇다면 얘기는 달라지나
보통이런경우 들었다고 주장은 할 수 있으나 증거가 없는경우가 많습니다.
지금은 중개사를 푸시하는게 유일한 방법입니다.
전문가로서 인접 건물과의 거리나 일조권 같은 중대한 사항을 고지하지 않은 것은 중대한 책임이다 라고
주장하면서 가계약금의 일부라도 돌려 받을수 있게 해달라고 요청하는 수 밖에 없습니다.
속상하시겠지만 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
민법상 매매계약에서는 매도인이 중대한 하자(숨겨진 하자)를 고지하지 않으면 손해배상이나 계약 해제 가능이 있습니다
그러나 가계약서에 현상태 그대로 승계 + 담보책임 없음이라고 명시되어 있다면:
매수인은 계약 당시 눈으로 확인 가능한 상태를 그대로 받겠다는 뜻으로 해석됩니다
다만 중대한 하자나 매수인이 확인할 수 없었던 숨은 하자라면, 매도인이 고의 또는 중과실로 숨기지 않은 이상 책임을 묻기 어렵습니다
거실문을 열어야 알 수 있었던 통풍/채광 문제는 매수인이 점검하지 않아 발생한 사실입니다
따라서 일반적으로는 현상태 그대로 승계 조항에 포함될 수 있으며, 매도인 책임은 제한될 가능성이 높습니다
일반적인 부동산 거래에서 거실문 열어보지 않은 상태에서 발생한 채광/통풍 문제는 매수인이 확인할 수 있었던 상태를 스스로 점검하지 않은 결과로 평가됩니다
서명하지 않은 이지현은 책임 없고
가계약 해지는
계약서에 위약금/환불 규정 없으면 매도인 귀책 사유 없이는 반환 불가입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
통풍, 일조건은 통상 현상태에 포함되는 물리적 상태로 봅니다. 중개사의 고지 누락이 입증되면 중개사 책임이 문제될 수 있습니다. 매수인이 직접 확인 가능했던 사항은 책임이 제한될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
통풍, 일조 문제도 매수인이 현장에서 직접 확인할 수 있는 현 상태로의 일부로 보는 경향이 강해서 지금 상황을 매도인 하자로 보기에는 어렵다 생각합니다.
또한 가계약을 해지할 경우 계약을 실제로 체결, 서명한 사람에게 책임이 발생할 가능성이 크고 서명하지 않은 공동매수인에게는 책임이 거의 인정되지 않습니다.
감사합니다.
소형 아파트를 구매하기위해 처음에 아파트 내부를 공인중개사와 같이 점검했는데 창문이 없는것을 보고 거실문을 열면 앞이 보이고 햇빛이 들고 통풍이 될줄 알고 문제 삼지 않고 거실문도 열어보지 않았음.(거실문 유리가 반투명하여
밖에 보이지 않음)
내가 임대를 놓기위해 나중에 새세입자와 아파트 내부를 점검했는데 거실문을 열어보니 옆건물이 1미터 건너편에 있어서 앞이 막혀 갑갑하고 햇빛도 안들어 오고 통풍이 안되는것을 알았다.
처음에 아파트 내부를 공인중개사와 같이 점검할때는 거실문을 안열어 봐서 일조건과 통풍이 안되는줄 모르고 매수인 이명호가 가계약금 500만원을 매도인에게 송금하고 첨부된 사진처럼 가계약서를 작성했는데 가계약서에 " 현상태 그대로 승계" 와 "가구,전자제품 등 현상태 그대로 승계하며 담보 책임을 매도인에게 묻지 않기로 한다." 라고 되어 있는데 "통풍과 일조건"도 현상태에 해당 되나요?
그리고 매수인은 공동으로 이명호와 이지현으로 했는데 이지현은 서명을 안했는데 "통풍과 일조건"의 하자를 알고 가계약을 해지하면 누가 책임이 있습니까?
==> 현재 상황에서 통풍과 일조건 만을 가지고 계약해제는 불가합니다. 이로 인해 발생된 손해가 있다면 개업공인중개사를 대상으로 손해배상 청구 가능합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
가계약서에 명시된 현 상태 그대로 승계한다는 조항은 통풍이나 일조권 같은 환경적 요소도 포함된다고 보는 것이 일반적입니다. 특히 매수인이 현장을 방문해 직접 상태를 확인했다면, 거실문을 직접 열어보지 않았더라도 이런 부분은 매수인의 주의 의무에 해당한다고 해석될 수 있습니다. 일조권이나 통풍 문제는 건물의 구조적 결함이 아니라 현장에서 충분히 알 수 있는 점이기 때문입니다. 그래서 이런 사유로 계약을 해지하려면, 보통 매수인이 낸 가계약금은 해약금으로 처리되어 돌려받기 어렵습니다.
또한 공동 매수인 중 이지현 님이 서명하지 않았다 해도, 이명호 님이 대표로 계약하고 계약금을 송금했다면 계약 효력은 인정될 가능성이 높습니다. 결과적으로 매수인의 단순 변심이나 확인 부족으로 인한 계약 해지로 볼 여지가 많아, 가계약금 반환을 법적으로 강제하는 것은 쉽지 않습니다. 다만 매도인이 특별히 배려해주지 않는 이상, 법적으로 받아내기 힘든 상황으로 보입니다.
답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가계약서 현상태 그대로 승계 조항에도 불구하고 통풍, 일조권은 현상태에 포함이 되지 않아 매수인이 하자 발견시 해지 가능하며 책임은 중개사와 매도인에게 있을 것으로 보여집니다 거실문 반투명 유리로 인한 착오는 중대 하자라 보여집니다