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아파트 월세 연장 계약서를 써야하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시 계약서 작성은 필요에 따라 선택하시는 부분입니다. 보통 임차인 입장에서는 전세대출을 연장시 필요에 따라 혹은 보증금 변동에 따라 확정일자 재부여가 필요한 경우 재작성을 하게 됩니다. 그리고 계약기간에 대해서는 두당사자가 합의에 따라 정하는 부분이고, 보통은 2년단위로 하는 경우가 대부분입니다. 세입자 거주중 매매의 경우는 재계약시 사전에 임차인에게 양해를 구해두시는게 필요하고, 재계약이 이후 만기때 매매를 하실 거라면 이번 재계약시 반드시 갱신청구권을 사용한 계약임을 계약서 작성시 남겨두시는게 필요합니다. 그래야 이후 재계약에 대해서는 거부가 가능할수 있기 때문입니다. 참고로 연장에 대한 협의는 만기 6~2개월전에 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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집이 경매로 넘어갈까요? 어떻게 해결하면 좋을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원리금을 상환하지 못하면 일정기간후에는 은행에서 담보권을 실행해서 경매청구를 할수 있습니다, 이러한 상황에서는 사실상 채무를 변제하는게 우선되어야 하며, 그럴 능력이 없는 경우라면 해당 주택을 매도하시는게 그나마 손실을 줄일수 있는 부분이고 명의를 부모님에게 매매나 증여를 통해 넘기시는 게 최선입니다. 그 외 단순하게는 우선적으로 담보권 실행을 되지 않다록 다른 채무보다 원리금에 대한 연체를 하지 않는 것과 경매가 개시가 혹시라도 되었다면 그때는 일정요건을 갖추어 파산, 회생신청을 하시면 회생위원들의 판단에 따라 경매절차가 멈추어질수도 있습니다, 물론 이렇게 절차가 중단되는데에는 그에 따른 요건에 충족이 되어야 하는 만큼 확실한 방법이라고 하긴 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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1년 계약했던 임대차 계약이 두 달 남았습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 중도해지에 해당되기 때문에 임대인 합의없이 보증금을 미리 돌려받을 방법은 없습니다. 지금처럼 임대인과 최대한 협의를 하시면서 돌려받는게 최선일것으로 보입니다. 이전 질문에서도 본 듯 한데, 거주환경이 좋지 않았던 부분들이 있는 건 사실이나 중대한 하자로 보기 어렵기에 정당한 중도해지는 어려울수 있어 보이고, 우선적으로 거주를 하고 있는 상황이라면 우선 방역에 대한 하자보수를 요청하시어 일단 남은기간 거주에 큰 불편이 없도록 하시는게 필요해보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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전세 오피스텔 원룸 청장 벽지 배상 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인에게는 퇴거시 원상복구의무가 있습니다. 원상복구의무는 입주시를 기준으로 하며, 사용에 따른 노후화나 퇴실청소등은 포함하지 않지만, 임차인 과실에따른 시설물 파손이나 고장, 벽지등에 대한 찢김등을 포함하게 됩니다. 물론 임대인이 아무런 말을 하지 않았다면 문제가 되지 않겠으나, 임대인이 원상복구를 의사통보하는 경우 그에 따른 보상을 진행하셔야 합니다, 우선 벽지의 경우는 원칙상 훼손된 부분에 대해서 원상복구를 하면 되겠으나, 전체적인 벽지통일성등의 문제로 인해 거실이나 방단위로 부분도배를 하거나 전체도배를 하는 게 일반적입니다, 물론 해당 부분에 대해서는 두당사자간 협의를 통해 진행하셔야 할 부분이기에 비용부담에 따른 마찰도 적지 않은 부분입니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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시흥의 거북섬 사태는 원인이 무엇인가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정확한 사업성평가가 이루어지지 않았던 점이 가장 큰 이유입니다. 현실을 반영하지 않고 사업성을 높게 평가하면서 분양가가 상승하였고, 각 상가를 쪼개어 분양하게 되면서 공급을 매우 늘린 문제가 있습니다. 거기에 해당 사업시즌에 부동산 시장 침체기가 찾아왔고, 유동인구를 끌어들일수 있는 호텔등의 대형입주예정시살들이 계획을 미루거나 취소하면서 상권형성이 되지 않았던 문제가 있습니다, 또한 거북섬으로의 접근성을 고려한 교통 및 기반시설이 제대로 이루어지지 않은 점도 현재와 같은 거북섬 사업실패의 이유가 되었습니다. 결론적으로 계획단계부터 현실성보다는 심리적 기대감에 따른 사업진행이 문제였다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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금리가 오르면 왜 부동산 시장이 하락하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리가 오르게 되면 대출시 대출금리가 오르게 되고, 그에 따라 대출원리금에 대한 부담이 커지게 됩니다. 보통 부동산 구매시 자금조달을 위해 대출을 이용하게 되는데, 금리의 상승은 이러한 담보대출시 원리금의 증가로 나타나게 되고 그에 따라 대출을 통한 부동산 구매심리가 감소하고 수요가 줄게 됩니다. 시장에서 수요가 줄어들게 되면 가격도 하락하게되는게 일반적입니다. 또한 기존 대출이용자들의 경우 금리가 갑작스레 상승되는 경우 원리금부담이 커지게 되면서 현보유주택을 시장에 매물로써 내놓게 되고, 이러한 경우 공급은 늘어나게 되는 것과 같으므로 결국 금리상승은 수요감소와 공급증가로 이어지고 시장가격은 하락하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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전세 살고있는데2년 연장할때 또 계약서를 쓰나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택가능한 부분입니다. 만약 동일조건으로 기간만 2년 연장하는 경우라면 특별히 계약서 작성을 할 필요는 없으나, 보증금이 변동되는 경우나 별도 전세대출연장등을 위한 필요한 경우에 작성을 하시면 됩니다. 또한 작성시에도 중개사무소를 통할지 등도 두분이 결정하시면 됩니다. 물론 중개사무소를 통할 경우 중개수수료는 발생되지 않겠으나, 대필료로써 일정비용이 발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황에서는 현 주소지에 대한 전입신고를 보증금 반환전까지는 유지를 하셔야만 합니다. 그렇기 때문에 새집에 대한 전입신고를 늦출수 밖에 없기에 대항력을 획득하지 못한 상태로 거주를 하셔야 할수 있습니다. 이런 경우 새주택에 새로 권리가 형성될 경우 순위가 밀릴 가능성이 있다는 문제가 있고, 이러한 문제로 인해 계약서상 특약에 전입신고익일까지는 다른 권리설정을 하지 않는다는 특약을 넣으시는 게 필요합니다. 그리고 현 주택에 대해서는 만기일 이후 바로 임차권 등기명령을 신청하고 등기가 된 이후에는 바로 새주택에 대한 전입신고를 하시고 대항력을 확보하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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이 집 들어가도 괜찮을까요 도와주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택시세에 대한 기재가 없으므로 해당 부분이 안전할지는 정확히 판단하기 어렵겠으나, 일반적으로 보증금 2000만원은 소액임차인에 해당되고 그에 따라 최우선 변제가 가능하기 떄문에 선순위 근저당에 비해 보증금은 먼저 배당이 가능할수는 있습니다 , 즉 경매진행시 보증금을 날린 가능성이 높지 않은 건 사실이나 ,후순위 임차권이기 떄문에 권리상 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다. 물론 만기까지 아무런 일 없이 다른 임차인을 통해 보증금 반환이 별 이상없이 될 가능성도 있기에 전반적으로는 리스크는 있지만 높지는 않다라고 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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전세대출을 DSR에 반영하는 경우 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 DSR이 대출한도를 제한하는 데 가장 큰 역할을 하기 떄문에 전세대출에서 DSR을 적용할 경우 한도가 낮아질수 있습니다. 이는 높아지는 전세보증금의 조달이 쉽지 않아질수 있고 이에 따라 고가 전세주택에 대한 수요가 줄어들수 있습니다. 전세시세가 내려가게 되면 전세가율이 낮아지기 떄문에 주택가격도 하향될 가능성이 있고, 높은 전세가율에 따른 깡통전세의 가능성도 줄어들수 있습니다. 사실 주택가격이 상승하는데에는 여러 이유가 있겠으나 ,그중 전세대출의 완화에 따른 전세시세 상승이 하나의 이유였기도 했기에 전세대출의 한도 제한은 결국 시장가격 안정에 도움이 될 가능성이 높습니다 .물론 전세대출의 경우 서민들의 주거안정을 위해 다른 대출보다 완화된 기준을 적용하였던 게 사실이나 현정부에서는 시장안정을 위해 이러한 부분까지 일괄적으로 동일하게 적용시키는 기조이기 떄문에 단기적으로는 혼란스럽더라도 가계대출 안정화 및 시장안정화를 위해서는 필요한 부분으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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